Bagno in Cantina Non Abitabile: Normativa e Considerazioni

La creazione di un bagno in un garage determina automaticamente il cambio di destinazione d’uso da pertinenza a locale residenziale? Se una rondine non fa primavera, è altrettanto vero che la creazione di un semplice wc non basta ad affermare l’intenzione di trasformare il garage in abitazione. A dirimere l’interessante questione interviene il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3645/2024.

Il Caso: Garage con Bagno e Cambio di Destinazione d'Uso

Il proprietario di un fabbricato residenziale presentava un CILA al Comune con oggetto “diversa utilizzazione di alcuni locali posti al piano interrato” utilizzati come cantina/garage. La comunicazione prevedeva la realizzazione di alcune opere tra le quali un servizio igienico, qualificando il tutto come manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001). Successivamente, l’amministrazione dichiarava l’inadeguatezza della CILA (sarebbe occorso il permesso di costruire), per cui il proprietario si affrettava a richiedere l’accertamento di conformità (art. 36, D.P.R 380/2001) delle opere eseguite a modifica di destinazione d’uso da garage/cantina ad abitazione dei locali seminterrati. Ma il Comune respingeva l’istanza poiché non risultava verificata la “doppia conformità urbanistica“, emettendo un’ordinanza di demolizione.

In particolare, tra le opere eseguite, l’amministrazione contestava appunto la presenza di:

un servizio igienico completo di tutti i sanitari e rivestimenti maiolicati alle pareti
ambienti pluriuso quale quello adibito a cucina, esso pure con maiolicatura alle pareti

il tutto a contrasto con i contenuti della delibera di Consiglio comunale che nei seminterrati consentiva solo la destinazione a garage o cantina.

Dopo un ricorso al Tar del privato, che si risolveva in favore del Comune, la questione veniva sottoposta a Palazzo Spada.

In particolare, il privato appellante lamentava, in riferimento al piano interrato, che:

non vi sarebbe stata alcuna modifica di destinazione d’uso, poiché il locale sarebbe rimasto una pertinenza dell’abitazione, come tale ammessa dall’art. 2.2. delle NTA al PRG nel rispetto dei limiti di altezza (inferiore a m 2,40) e in mancanza dei requisiti di abitabilità (D.M. 5 luglio 1976) senza alcuna rilevanza urbanistica;
la presenza del bagno non sarebbe stata indice di alcunché, ben potendo conciliarsi con utilizzi non strettamente residenziali, come riconosciuto anche dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato (v. Cons. Stato, sez. VI, 14 novembre 2022, n. 9954, che ha ritenuto irrilevante il mutamento della destinazione accessoria da “legnaia” a “vano hobby”, pur in presenza di un vano wc).

La Sentenza del Consiglio di Stato

I giudici di Palazzo Spada sottolineano in premessa che:

La modifica di destinazione d’uso non costituisce di regola una tipologia di intervento edilizio ex se, bensì piuttosto l’effetto dello stesso
Il cambio di destinazione d’uso non rappresenta una tipologia d’intervento edilizio autonomo, ma piuttosto il risultato e l’effetto di un intervento edilizio già realizzato.

Essi ricordano che la modifica di destinazione d’uso che implica una trasformazione urbanistica, costituisce nuova costruzione; non è la modalità del cambio d’uso che conta ma gli effetti prodotti. Il CdS spiega che:

laddove l’individuazione di elementi sintomatici si renda necessaria a stabilire se in concreto cambio c’è stato o meno, essi vadano individuati caso per caso, a partire proprio da quelle dotazioni che, a maggior ragione ove consistite non in elementi di arredo ma in fattori strutturali, tradizionalmente connotano un determinato utilizzo del bene, in quanto necessarie allo scopo.

Ed ancora:

Quand’anche, dunque, in singoli casi la realizzazione del servizio igienico o di un mero vano wc può non assumere rilevanza ex se, come nel caso in cui il manufatto “pertinenziale” […] non fa parte della medesima unità abitativa (v. la fattispecie oggetto della sentenza del Consiglio di Stato n. 9954 del 2022, richiamata dall’appellante), lo stesso non è a dire laddove, oltre a tale circostanza “logistica”, allo stesso si aggiungano altre dotazioni strutturali tipicamente riconducibili all’uso abitativo, quali la presenza di locali c.d. “pluriuso”, e segnatamente della cucina. In altre parole, occorre valutare caso per caso.

In alcuni casi, la costruzione di un bagno o di un semplice vano wc potrebbe non essere importante di per sé, ad esempio se il bagno (con la struttura pertinenziale che lo contiene) non fa parte della stessa casa. Nel caso di specie il ricorrente contestava l’ordine di demolizione riferito, tra l’altro, anche ai lavori effettuati nel seminterrato della sua abitazione in difformità da quanto legittimato con un precedente condono edilizio.

Orientamenti sul Cambio d'Uso della Cantina

Sul tema la giurisprudenza ha affermato che il mutamento da cantina a civile abitazione, comportando il passaggio da una categoria urbanistica ad un’altra, rientra tra gli interventi edilizi per i quali è necessario il rilascio del permesso di costruire (TAR Campania Napoli 19/07/2021, n. 4999; C. Cass. pen. 24/06/2016, n. 26455). Inoltre la realizzazione di una cucina o di un bagno costituiscono esecuzione di opere idonee a mutare la destinazione d'uso di un immobile da cantina ad immobile adibito ad abitazione, con conseguente obbligo del titolo edilizio abilitativo.

Secondo C. Stato 24/03/2021, n. 2493, la trasformazione di una cantina in abitazione configura una ristrutturazione edilizia, poiché la cantina e l’abitazione hanno natura differente: pertinenziale la prima e di unità immobiliare autonoma la seconda; la predetta trasformazione, invero, comporta un aumento delle unità immobiliari dell’edificio e un conseguente aumento del carico urbanistico.

Considerazioni Tecniche e Normative

Premettendo che molto dipende dagli usi del comune se non del tecnico comunale stesso, in generale la risposta è NO, un bagno inteso come WC a servizio di locali non residenziali (accatastati come accessori, senza le altezze per essere abitabili ecc.) non è accettabile. E' invece accettabile una lavanderia, ovvero spazio con lavatoio, lavatrice e co. ma senza vaso. Ho controllato il R.L.I. punto 3.6.4. b) vespaio aerato di m. La cantina è uno spazio sotterraneo non adibito alla permanenza delle persone.

Un ambiente per essere abitabile e salubre non deve avere problemi di umidità. Le cantine, invece, essendo spazi sotterranei, spesso hanno problemi di infiltrazioni e muffa. Per rendere una cantina abitabile serve una temperatura interna confortevole sia in estate che in inverno. Nelle cantine mancano aperture verso l’esterno, per questo sono buie e poco ventilate. Per l’abitabilità serve un’altezza minima da rispettare. La trasformazione di una cantina in uno spazio abitativo richiede un adeguamento alle normative urbanistiche.

Requisiti Minimi per i Servizi Igienici

Ecco alcuni requisiti minimi per i servizi igienici:

Art 36. Servizio igienico (con lato minimo di m 1,70 per alloggi con s.l.p. maggiore di mq. Per il secondo servizio igienico è richiesta una superficie minima di mq. 2,00 e un lato minimo di m. Negli immobili destinati ad uffici, quando non regolamentati da specifiche norme al riguardo, la superficie dei servizi igienici non deve essere inferiore a 2.00 mq.
Art 37. a) pavimenti e pareti sino ad un'altezza di cm. L'ambiente contenente il vaso igienico deve essere disimpegnato dal locale cucina mediante apposito vano (antibagno, corridoio, atrio), delimitato da serramenti.
Art. 48. Almeno un locale bagno dell'unità immobiliare deve essere fornito di finestra apribile all'esterno, della misura non inferiore a 0,50 mq., per il ricambio dell'aria all'esterno o verso cavedio. Per gli alloggi fino a 70 mq. di s.l.p.

Tabella riassuntiva delle considerazioni

Aspetto	Considerazioni
Destinazione d'uso	La creazione di un bagno non implica automaticamente il cambio di destinazione, ma va valutato caso per caso.
Opere aggiuntive	La presenza di una cucina o altri elementi tipici dell'abitazione può indicare un cambio di destinazione.
Normative locali	È fondamentale rispettare le normative urbanistiche e igienico-sanitarie del Comune.
Titoli edilizi	A seconda degli interventi, potrebbe essere necessaria una CILA o un permesso di costruire.

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