Bagno in Mansarda Non Abitabile: Normativa e Considerazioni

Se hai un appartamento con un sottotetto o hai comprato un’abitazione che ne ha uno ma non è abitabile, qui troverai informazioni utili su come ristrutturarlo e creare al suo posto una mansarda a regola d’arte. Realizzare un bagno in una mansarda o sottotetto può essere una soluzione utile e funzionale per completare la propria abitazione. Qualora si decida per tale opzione è necessario tenere in considerazione norme e permessi che regolano la materia.

Differenza tra Mansarda e Soffitta

Nel linguaggio comune si definisce soffitta l’appartamento posto all’ultimo piano, tipicamente è sprovvisto di luce naturale, e viene adibito solo come deposito, non è abitabile e appartiene alla categoria catastale C/2 (magazzini, locali di deposito come le soffitte etc). La mansarda, invece, ha luce naturale che proviene da finestre per tetti e deve rispettare tutta una serie di normative (su luminosità, altezze minime e medie) per garantire comfort e vivibilità, può avere la categoria catastale A/2 (abitazione di tipo civile).

Sottotetto Agibile Non Abitabile

Secondo la normativa italiana, un sottotetto non è abitabile nel caso in cui manchino le caratteristiche fisiche e strutturali per poter essere abitato (mancanza di sufficiente luce, altezze minime insufficienti, ecc.). E’ possibile che il tuo sottotetto non sia abitabile ma risulti comunque agibile: in questo caso, significa che rispetta i criteri di legge in materia di sicurezza ed igiene, ma ciò deve essere dimostrabili grazie ad un certificato rilasciato dal Comune dove l’immobile è accatastato.

Se hai già il certificato di agibilità ma non di abitabilità, il tuo sottotetto può essere usato come lavanderia o stanza armadio, ma non potrai realizzarci una cucina o una camera da letto.

Come Rendere Abitabile la Tua Mansarda

Diamo ora uno sguardo alle principali caratteristiche che deve avere la tua futura mansarda per diventare abitabile, definite sia dalla normativa nazionale che dalle Leggi regionali per il recupero dei sottotetti.

Altezze Medie e Minime

Uno dei principali parametri che devi considerare per valutare l’abitabilità del tuo sottotetto è l’altezza, e cioè la distanza tra pavimento e soffitto. In mansarda l’altezza media deve essere almeno di 2,40 m per i locali principali (camere, soggiorno, cucina abitabile, etc.) e 2,20 m nei comuni montani, mentre deve essere almeno 2,20 m per i locali accessori (bagno, disimpegno, ripostiglio, etc.) riducibile a 2,00 m nei comuni montani.

L’altezza minima deve essere almeno di 1,60 m per i locali principali, riducibile a 1,40 m nei comuni montani e 1,40 m per i locali accessori, riducibile a 1,20 m nei comuni montani.

Queste sono le norme nazionali, ma sulle già citate normative regionali per il recupero dei sottotetti è possibile che vi siano deroghe che facilitino ulteriormente il recupero dei sottotetti bassi per renderli abitabili. Devi quindi verificare i valori stabiliti dalla norma della tua Regione e confrontarla con le altezze del tuo sottotetto. Nel caso la tua soffitta non abbia altezze sufficienti, potrai usarla come deposito oppure, per renderla abitabile, alcune Regioni consentono lavori di sopraelevazione.

Rapporto Aeroilluminante e Fattore Medio di Luce

Le soffitte spesso sono cieche, senza luce, oppure ne hanno pochissima. Per trasformare il tuo sottotetto buio in una luminosa mansarda abitabile, dovrai aggiungere delle finestre per tetti. La norma fissa due parametri per la luminosità di una stanza abitabile:

Rapporto aeroilluminante: è il rapporto tra la superficie finestrata utile e la superficie del pavimento di una stanza. In sintesi, si calcola la proporzione tra finestre e grandezza dell’ambiente.
Fattore medio di luce diurna: è definito come il rapporto tra l’illuminamento misurato in un determinato punto all’interno della stanza e l’illuminamento misurato all’esterno disposto su una superficie orizzontale che vede l’intera volta celeste senza ostruzioni in condizioni di cielo aperto. Viene calcolato con appositi software.

La normativa nazionale di riferimento, del 1975 , stabilisce che “per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2 per cento, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento”.

Come per le altezze medie e minime, le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti hanno deroghe anche per quanto riguarda la luminosità minima per rendere abitabile la tua mansarda. Per creare una mansarda abitabile devi fare dei lavori di ristrutturazione che rispettino i parametri fondamentali stabiliti dalle Leggi regionali per il recupero dei sottotetti come le altezze medie, minime e il rapporto aeroilluminante.

Permessi Necessari per la Trasformazione

Se il sottotetto non è abitabile (cat. C/2) e però potrebbe avere i requisiti per poterlo diventare come abitazione (cat. A/2 appartamento mansarda) dovrai presentare un documento per cambio di destinazione d’uso. L’autorizzazione necessaria da presentare all’ufficio tecnico del tuo Comune è il Permesso di costruire perché si tratta di un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante con passaggio tra categorie funzionali. Avrai inoltre da pagare gli oneri di urbanizzazione al Comune di competenza. La SCIA sarebbe stata necessaria se l’intervento fosse stato all’interno della stessa categoria catastale fuori dal centro storico.

Essendo la materia delicata, ti consigliamo di avvalerti della consulenza di un professionista esperto.

Realizzare un Bagno in Mansarda: Norme e Permessi

Prima di tutto bisogna informarsi riguardo la normativa regionale sui sottotetti che indica altezze medie e minime, che possono essere differenti rispetto ai valori stabiliti a livello nazionale, ovvero:

L'altezza media ponderale che deve essere di almeno 2,4 metri per poter essere considerato abitabile (per le altre stanze è di 2,7 metri).
L'altezza minima che per i bagni in mansarda deve essere di 1,50 metri.

Un altro aspetto da considerare per realizzare un bagno in mansarda è il rapporto aeroilluminante del locale. Infatti, è opportuno che vi siano luce e areazione per il locale di servizio dove l'umidità per ovvi motivi, la fa da padrona. In questo caso la normativa nazionale indica un rapporto aeroilluminante ovvero il rapporto tra la superficie delle finestre e il pavimento, di almeno 1/8. Tale rapporto però in diverse regioni italiane è differente e può essere anche di 1/16. Senza contare che in particolari contesti, come i centri storici, le normative locali prevedono specifiche deroghe per l'apertura di finestre in mansarde e sottotetti.

Oltre a doversi attenere alle norme nazionali, regionali e locali, per realizzare un bagno in mansarda è necessario richiedere determinati permessi. Il Testo Unico dell'Edilizia considera questa tipologia di intervento come opera straordinaria per la quale, a seconda dei casi, sono possibili tre tipologie di permessi:

CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata: in caso di manutenzione straordinaria di opere interne non riguardanti le parti strutturali dell'immobile.
SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività: in caso di manutenzione straordinaria di opere interne riguardanti anche le parti strutturali dell'immobile, ad esempio quando si apre una finestra o un lucernario.
Permesso di costruire: in caso di intervento di grandi dimensioni o di regolamenti edilizi particolari che lo richiedono espressamente.

In ogni caso è sempre opportuno richiedere la consulenza di un professionista specializzato per svolgere i lavori a regola d'arte, secondo le norme e produrre la corretta documentazione, evitando di incorrere in problemi e di dover pagare sanzioni.

Infine, il bagno in mansarda deve rispondere a tutti i requisiti di urbanizzazione primaria, quindi essere correttamente allacciato alla rete idrica, fognaria, elettrica.

Altezze Medie e Minime Specifiche per il Bagno in Mansarda

Per realizzare il tuo nuovissimo bagno mansardato devi innanzitutto tenere conto di due misure:

l’altezza media ponderale del bagno: considerato un locale di servizio, per essere abitabile, deve essere almeno di 2,4 metri (ben inferiore ai 2,7 metri richiesti per le altre stanze)
l’altezza minima: la norma nazionale prevede per i bagni in mansarda un’altezza media di 1,50 m.

Devi inoltre informarti su cosa prevede la Legge per il recupero dei sottotetti della tua Regione: si tratta di un regolamento ad hoc locale che prevede altezze medie e minime che possono differire dai valori nazionali sopra citati.

Rapporto Aeroilluminante e Finestre nel Bagno in Mansarda

Una delle caratteristiche più utili e apprezzate in un bagno è la presenza di una finestra, utilissima per la luce, per arieggiare ed evitare eccessiva umidità. Inoltre, c’è una normativa a livello nazionale che fissa dei valori minimi di luce naturale anche nei sottotetti per renderli abitabili.

Il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975, infatti, stabilisce che: “per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2 per cento, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento”.

Anche in questo caso, le Leggi regionali per il recupero dei sottotetti hanno valori diversi, anche molto inferiori, ma una ricerca del prof. Federico Butera del Politecnico di Milano ha dimostrato che viene considerato luminoso un ambiente con FmLD superiore al 4%. Se è il Fattore luminoso è inferiore, la stanza, anche se a norma, appare buia e otticamente sembra più piccola.

Permessi di Costruire per il Bagno in Mansarda

La realizzazione di un bagno in mansarda è un’opera di manutenzione straordinaria (Art.3 lettera b) del Testo Unico dell’Edilizia, sono tre i possibili permessi tra i quali far rientrare i lavori:

Manutenzione straordinaria di opere interne non riguardanti le parti strutturali, per le quali è sufficiente richiedere al Comune la CILA, Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. È un titolo abilitativo che non comporta oneri di spesa comunali.
Manutenzione straordinaria di opere interne riguardanti le parti strutturali. In questo caso, mettendo mano alle parti strutturali dell’edificio (ad esempio, se è necessario installare un lucernario, un abbaino o una finestra), non è più sufficiente una CILA ma l’intervento ricade nell’ambito della SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
In altri casi, o per interventi di grandi dimensioni o per regolamenti edilizi che lo richiedono espressamente, creare un bagno in mansarda ricade nell’ambito del Permesso di Costruire che comporta nella maggior parte dei casi oneri di costruzione da pagare al Comune.

Per scegliere il titolo abilitativo giusto, chiedi la consulenza ad un professionista esperto, per non incorrere in spiacevoli inconvenienti come quelli oggetto della recente sentenza del Consiglio di Stato che verteva proprio su di un errato permesso di costruire per la realizzazione di un soppalco con bagno.

Il tuo futuro bagno in mansarda deve infine sottostare ai requisiti di urbanizzazione primaria, ossia deve avere il collegamento con acqua, gas, luce e fognature.

Bonus Ristrutturazioni al 50%

Anche nel 2023 (e fino al 31 dicembre 2024) puoi detrarre fiscalmente le spese sostenute per i lavori di riqualificazione edilizia e manutenzione straordinaria e ordinaria, su un tetto massimo pari a 96.000 euro di spesa.

Nel dettaglio, puoi detrarre:

lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edifici residenziali (cioè su condomini)
lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e pertinenze.

I lavori di realizzazione di un bagno in mansarda rientrano pienamente nel bonus, sia in condominio che in casa singola, essendo considerati lavori di manutenzione straordinaria. Puoi accedere al Bonus ristrutturazione anche facendo lavori come l’adeguamento delle altezze dei solai e l’apertura di nuove finestre.

Il Bonus ristrutturazioni è valido solo in abitazioni a destinazione residenziale, non commerciale, ma può essere richiesto anche per stanze non riscaldate, come un sottotetto.

Il metodo “classico” per ottenere il Bonus ristrutturazione resta quella della detrazione Irpef, divisa in 10 rate annuali di pari importo.

Bonus Mobili per il Bagno in Mansarda

Un altro dei vantaggi del Bonus ristrutturazione è il collegato Bonus mobili. Se vuoi creare un bagno in mansarda, puoi arredarlo a metà prezzo. Puoi infatti ottenere uno sconto del 50% sui mobili ed elettrodomestici di classe, almeno, A+ (A per i forni), destinati all’arredamento dell’immobile oggetto di ristrutturazione edilizia (in questo caso, il bagno in mansarda).

La Legge di Bilancio prevede che il tetto massimo di spesa detraibile per il Bonus mobili nel 2023 sia di 8.000 euro. Anche in questo caso la detrazione viene corrisposta tramite uno sconto fiscale in 10 rate annuali di pari importo.

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