Durata Garanzia Lavori Idraulici: La Normativa Italiana

I lavori di ristrutturazione in casa sono un investimento importante, ma a volte i risultati non rispecchiano le aspettative. Purtroppo, può capitare che i lavori vengano eseguiti male, causando problemi che richiedono ulteriori interventi. Quando i lavori di ristrutturazione vengono eseguiti male, i problemi che ne derivano possono essere diversi.

La Garanzia Legale nel Codice Civile

L’ordinamento italiano raccoglie tutto quello che riguarda la “garanzia lavori ristrutturazione” nel codice civile. Dobbiamo quindi chiarire un primo aspetto: i lavori devono essere stati regolarmente appaltati. In soldoni devi aver firmato un contratto con l’impresa che ha eseguito i lavori. Faccio questa precisazione perchè spesso ho visto lavori di ristrutturazione appaltati con un semplice preventivo scritto dall’impresa e una stretta di mano.

Questo articolo sancisce che l’appaltatore deve garantire l’opera eseguita. In Italia, esistono precise normative che stabiliscono quanto tempo hai per denunciare i difetti legati ai lavori di ristrutturazione. Secondo il Codice Civile, l’appaltatore è responsabile per i difetti dell’opera per un periodo di 10 anni dal termine dei lavori. Quindi hai una doppia garanzia: una globale e universalmente accettata anche dalle imprese per i primi due anni. La seconda garanzia, quella decennale, non viene quasi mai accettata e compresa dalle imprese di ristrutturazione.

La Garanzia Biennale (Vizi e Difformità Minori)

Secondo l’art. 1667 c.c. la garanzia ha una durata di due anni dal giorno della consegna dell'opera. Secondo l’art. 1667 c.c. il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera.

Sono difetti visibili a occhio nudo, come un intonaco mal eseguito o una porta montata male. Altro punto che occorre sottolineare è che l’articolo chiarisce come, se tu hai notificato la difformità o il vizio nei termini stabiliti, l’appaltatore è tenuto a intervenire anche oltre il termine dei due anni, fino a quando non ha totalmente eliminato il difetto riscontrato.

La garanzia però non ha valore se tu, committente, nel momento in cui ti viene consegnata la casa ristrutturata, eri a conoscenza sia delle eventuali difformità che dei vizi oppure erano facilmente riconoscibili (con la “diligenza dell’uomo comune”, come sancito dall’art. 1668 del c.c.). Ad esempio se l’impresa ti consegna il tuo appartamento ristrutturato con una parete che riporta grosse macchie di umido e tu accetti l’opera senza obiettare consapevole della loro presenza, in questo caso la garanzia su quel singolo difetto decade.

Inoltre, potrebbe accadere che tu accetti l'opera non rendendoti conto del difetto, in quanto "uomo comune", inteso come non esperto della materia. Immagina di accettare l'installazione di una caldaia ove non è funzionante lo valvola di sicurezza. Magari, non essendo del mestiere, non ti accorgi di tale difetto.

Qui la legge ti tutela perchè il vizio potrebbe essere evidente ad un tecnico ma non per te che non sei esperto. Quindi l’impresa non potrà dire “ma quel vizio era presente quando ti ho dato la casa ristrutturata e tu l’hai accettata lo stesso”.

Secondo l'art. 1668 del c.c. il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore. Qualora però le difformità o i vizi dell'opera siano tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.

Facciamo un esempio. Immagina di commissionare la realizzazione di un impianto elettrico ex-novo. Al termine dei lavori, funziona tutto correttamente. Dopo due giorni comincia a saltare la corrente elettrica. Dopo aver segnalato l'accaduto all'elettricista, potresti far sistemare l'impianto a spese del tecnico, oppure potresti decurtargli dal saldo la quota di spesa utile a ripristinare il funzionamento.

La Garanzia Decennale (Gravi Difetti)

I difetti strutturali e funzionali sono i più gravi e possono compromettere la stabilità o l’abitabilità dell’immobile. Qualora scoprissi dei vizi occulti dopo i due anni, le spese di sistemazione sarebbero a tuo carico, a meno che i vizi non siano tali da attivare la responsabilità decennale dell'appaltatore.

Concludiamo in bellezza, secondo l'art. 1669 del c.c. "Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia."

Cerchiamo di comprendere questo mappazzone legalese tramite degli esempi. Qualora l'impresa costruisse un'abitazione sopra un terreno in frana o dalla poca portanza, provocando il cedimento delle fondazioni del fabbricato, oppure realizzasse dei pilastri talmente snelli da provocare un rischio di collasso della struttura, ti troveresti di fronte a gravi difetti che rendono l'immobile inutilizzabile. In questi casi, la garanzia non sarà più biennale ma bensì decennale.

Ci ha pensato la sentenza corte della Cassazione n. 22415/2015. Dalla sentenza si evince come, a seguito della realizzazione delle opere, si siano presentate delle crepe nell'intonaco che hanno provocato delle infiltrazioni di acqua piovana negli appartamenti dei condomini. In pratica, le facciate non garantivano più l'impermeabilità del fabbricato. Tutto ciò, potrebbe essere esteso, ad esempio, all'errata impermeabilizzazione del tetto che permette all'umidità di entrare nell'appartamento redendo l'ambiente non salubre.

La vicenda è semplice: un condominio ha chiesto i danni ad un’impresa quando ha visto emergere dei difetti, cioè dopo 5 anni dall’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria (banalmente il rifacimento delle facciate). L’impresa naturalmente ha detto che erano passati più di 2 anni e non era colpa sua. Dopo alcune sentenze che hanno cominciato ad andare in questa direzione la corte di cassazione ha dato un suo definitivo chiarimento nella sentenza Cass. civ. Sez. II, 04/11/2015, n. 22415. “[…]La responsabilità ex articolo 1669 c.c., pertanto, ben può essere invocata con riguardo al compimento di opere (rectius di interventi di modificazione o riparazione) afferenti ad un preesistente edificio o ad altra preesistente cosa immobile destinata per sua natura a lunga durata […] anche gli autori di tali interventi di modificazione o riparazione (rectius gli esecutori delle opere integrative) possono rispondere ai sensi dell’articolo 1669 c.c. Infatti l’applicabilità o meno di questo articolo per le ristrutturazioni si gioca proprio intorno a questa frase: “interventi di modificazione o riparazione afferenti ad un preesistente edificio destinato per sua natura a lunga durata”. Cosa intendi tu per lunga durata? Naturalmente se si rompe un tubo non rientri in questo caso.

L'Importanza della Documentazione e della Dichiarazione di Conformità

Un contratto vago e superficiale o, peggio, un semplice accordo verbale, è la ricetta perfetta per dispute e malintesi. Le garanzie sono la tua rete di sicurezza. Insisti per un contratto scritto e dettagliato.

La dichiarazione conformità impianti è un documento obbligatorio che attesta che gli impianti installati rispettano rigorosamente le norme tecniche e di sicurezza stabilite dalla legge. In sostanza, rappresenta una garanzia che gli impianti siano stati progettati, realizzati e verificati in modo da garantire la massima sicurezza e funzionalità. La compilazione della dichiarazione di conformità è un obbligo che deve essere eseguita per tutti gli impianti (elettrici, idrici, termici, a gas e antincendio).

Il certificato di conformità è obbligatorio in caso di:

• installazione di un nuovo impianto;
• manutenzione straordinaria;
• modifica/ampliamento di un impianto già esistente.

La dichiarazione di conformità di un impianto deve essere rilasciata al termine dei lavori dal responsabile dell’impresa, quindi dal tecnico specializzato, che ha installato o apportato modifiche all’impianto. La normativa è chiara a tal proposito e stabilisce all’art. 7 del D.M. 37/08 che la dichiarazione deve essere rilasciata al termine dei lavori, previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente e non può essere subordinata al pagamento dell’importo fatturato.

La dichiarazione di conformità deve essere consegnata al committente dell’opera, il quale è tenuto a conservarla e a fornire una copia della stessa a chiunque utilizzi gli spazi o gli impianti oggetto della dichiarazione. L’art. 15 del D.M. 37/08 individua le sanzioni previste per chi non rispetta gli obblighi relativi alla dichiarazione di conformità. La mancata consegna della dichiarazione conformità impianti comporta una sanzione per l’impresa inadempiente compresa tra 100 e 1.000 euro. In caso di violazioni accertate da parte delle imprese installatrici, queste vengono comunicate alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura competente per territorio.

I Rischi di Affidarsi a Operai non Qualificati

Il risparmio è importante, ma scegliere l’offerta più economica può rivelarsi un boomerang. Un prezzo troppo basso potrebbe nascondere l’uso di materiali scadenti o manodopera non qualificata. Verifica sempre l’idoneità tecnico-professionale dell’impresa. Lo sapevi che l'idraulico, il muratore, il serramentista sono sempre tenuti a realizzare l'opera secondo la regola dell'arte ed utilizzando materiali idonei.

È bene però che ti avverta dei rischi che corre il committente nell’affidare i lavori in casa agli operai tuttofare. A doverti allarmare è, in particolar modo, una recente sentenza della Cassazione che ha condannato per omicidio colposo il padrone di casa per la morte di un idraulico folgorato mentre riparava l’autoclave. Il principio affermato dalla Corte è dunque molto severo: a pagare le conseguenze, in caso di infortunio sul lavoro, è il padrone di casa se questi non si è avvalso di un tecnico qualificato. Deve cioè avere almeno uno dei cinque requisiti fissati dal Dm 37/2008 in materia di installazione degli impianti interni tra cui un diploma di laurea in materia tecnica conseguito in un’università, un diploma tecnico superiore, anche conseguito al termine di scuola secondaria, un attestato di formazione professionale di almeno 4 anni, un ex lavoro alle dipendenze di una azienda qualificata.

La normativa impone agli impiantisti il possesso di requisiti certificati, che siano acquisiti a scuola, con la formazione professionale o sul campo, alle dipendenze di qualificate imprese del settore. Del resto non è la prima volta che la Cassazione sposa la linea dura contro i proprietari di casa che si affidano ai factotum. Con una sentenza di appena un anno fa la Corte aveva già sancito che, se non si nomina un tecnico specializzato, la responsabilità e il risarcimento per eventuali danni all’operaio ricadono sul committente.

Quando però si tratta di lavori di piccola entità (il rifacimento di una tubatura nel bagno, la pittura delle camere, la messa in sicurezza dell’impianto elettrico), si opera in “economia”. Così ci si affida a un operaio, senza l’intervento dell’architetto o dell’ingegnere a supervisionare i lavori e a redigere un documento di valutazione dei rischi. In tali casi, senza lo scudo offerto da quest’ultimo, il padrone di casa si assume una serie di rischi a cui può ovviare rispettando una serie di incombenze. Prima tra le quali l’obbligo di chiamare un operaio con le qualifiche tecniche di cui abbiamo appena parlato. In secondo luogo, la predisposizione di un ambiente di lavoro sicuro e privo di rischi. Non è sufficiente segnalare i vari pericoli ma bisogna provvedere anche alla loro eliminazione prima dell’avvio delle opere. Il padrone di casa deve infine vigilare sul cantiere e fare in modo che gli operai rispettino le prescrizioni di sicurezza, abbiano ad esempio scarpe isolanti, indossino il casco salvavita, ecc. Come dire: se l’artigiano cade dalla scala e si fa male, il proprietario dell’appartamento lo dovrà risarcire nonostante questi non abbia volontariamente indossato l’elmetto di protezione. il rispetto delle norme antinfortunistiche nel momento in cui affida direttamente i lavori a personale non specializzato, che opera secondo le sue direttive.

Il codice penale, nel disciplinare i reato di omicidio colposo e di lesioni personali (gravi o non gravi), prevede un’apposita aggravante se il fatto avviene a causa della violazione delle norme sulla prevenzione degli infortuni sul lavoro. E, poiché è il codice civile a stabilire l’obbligo per qualsiasi datore di lavoro (sia esso alle dipendenze o meno) di garantire luoghi di lavoro scevri da ogni rischio per la salute del prestatore d’opera, ad andarci di mezzo se qualcosa va storta è il proprietario di casa. Insomma, la lezione è abbastanza chiara: niente operai improvvisati.

Il Contrasto al Lavoro Nero e la Congruità della Manodopera

Il settore edilizio è stato a lungo afflitto dalla diffusa pratica del lavoro nero, con conseguenze dannose sia per i lavoratori che per l’economia nel complesso. Con il Decreto Coesione l’obiettivo del Governo è quello di contrastare con decisione il dilagante fenomeno del lavoro nero, con un occhio di riguardo al settore edilizio. Queste misure si estenderanno oltre i tradizionali ambiti degli appalti pubblici e delle grandi opere, coinvolgendo anche lavori di minore entità, come le ristrutturazioni di appartamenti.

Secondo tale normativa, i “committenti”, ovvero coloro che incaricano un’impresa di svolgere lavori edili, sono tenuti a verificare che il costo della manodopera sostenuto per la ristrutturazione sia “congruo” rispetto al valore complessivo dei lavori. Questo implica la necessità per i responsabili dei lavori di assicurarsi che le condizioni lavorative e di pagamento rispettino le normative vigenti prima di procedere al saldo finale, al fine di evitare il pericolo di lavoro non dichiarato.

Le multe scattavano soltanto nel caso di appalti superiori ai 500 mila euro. Tuttavia, con il Decreto Coesione, questa soglia viene drasticamente abbassata a 70.000 euro, il costo medio di una ristrutturazione di un appartamento. La dichiarazione di “congruità” dovrà essere ufficialmente firmata e presentata dal responsabile dei lavori, di solito l’architetto o l’ingegnere incaricato della progettazione. Tuttavia, nel caso in cui il committente non usufruisca dei servizi di professionisti, sarà a suo carico redigere personalmente l’attestazione di “congruità”.

Tabella riassuntiva delle garanzie

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