Il Bagno è un Vano Catastale? Definizione e Calcolo dei Vani Catastali

È sempre utile saper effettuare il calcolo dei vani catastali, soprattutto se si deve vendere o acquistare un’abitazione. Questo calcolo è utile per capire quali vani concorrono al calcolo delle rendite catastali, quindi per conoscere la tassazione applicata sull’immobile. Ma cosa sono esattamente i vani catastali e come vengono calcolati? Leggi l’articolo per saperne di più!

Cosa sono i Vani Catastali?

Il vano catastale, anche noto come vano catastale utile, si riferisce allo spazio compreso tra pavimento e soffitto, delimitato da muri, che gode di luce diretta e una superficie libera e va da un minimo di 9 m² ad un massimo di 27 m² (per superfici superiori si calcola l’eccedenza). Questa definizione varia in base alla categoria dell’unità immobiliare, che a sua volta è determinata dalla classificazione catastale degli edifici.

La classificazione catastale definisce le categorie degli edifici utilizzate dal catasto in Italia per stabilire la rendita catastale. Ad esempio, le abitazioni sono classificate come categoria A, mentre i negozi e i magazzini sono classificati come categoria C.

La Rendita Catastale e le Categorie

Per la determinazione della rendita, le unità immobiliari vengono distinte, a seconda delle loro condizioni estrinseche ed intrinseche, in categorie e ciascuna categoria in classi.

La rendita catastale è il reddito che l’Agenzia delle Entrate indica per ogni bene immobile in grado di produrre un reddito. Si tratta di un valore che viene attribuito ad ogni immobile (fabbricati e anche terreni). La rendita è la media ordinaria che l’immobile è capace di produrre per sua natura, indipendentemente da quello che poi concretamente produce.

Il metodo per calcolare la rendita catastale cambia in base all’unità immobiliare: quelle appartenenti alle categorie ordinarie avranno un calcolo diverso da quelle censite in una destinazione speciale o particolare. Per le unità censite in categorie ordinarie la rendita viene determinata attraverso il quadro tariffario. La consistenza catastale non è uguale per tutte le categorie ordinarie.

Le 3 Categorie degli Immobili a Destinazione Ordinaria

Gli immobili a destinazione ordinaria si dividono in 3 categorie:

Gruppo A: unità immobiliari con destinazione ordinaria ad abitazione (signorili, civili, economiche, popolari, ville e villini, tipiche del luogo, …), castelli, palazzi storici, uffici e/o studi privati. L’unità di misura della consistenza è il vano (artt. 45 e 46 del D.P.R. 1142/1949);
Gruppo B: unità immobiliari con destinazione ordinaria di alloggi collettivi (collegi, ospizi, conventi, caserme, ospedali, prigioni e simili), di uffici pubblici, di scuole, di musei e simili. L’unità di misura della consistenza è il metro cubo vuoto per pieno dell’unità immobiliare (art. 48 del D.P.R. 1142/1949);
Gruppo C: unità immobiliari con destinazione ordinaria ad uso negozi, botteghe, magazzini e locali di deposito, laboratori per arti e mestieri, stalle, scuderie, attività commerciali e artigianali, rimesse ed autorimesse, tettoie. L’unità di misura della consistenza è il metro quadrato e la consistenza si computa sommando le superfici libere dei locali facenti parte dell’unità immobiliare (art. 49 del D.P.R. 1142/1949).

La consistenza catastale delle unità immobiliari da accertarsi nelle categorie del gruppo A si misura assumendo come elemento unitario il vano utile.

Si considera come vano utile lo spazio chiuso da muri o pareti dal pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta ed una superficie libera, che, in relazione alla categoria e classe di cui trattasi, è stato stabilito come normale.

Calcolo Consistenza Catastale

Nel calcolo della consistenza catastale degli immobili appartenenti al gruppo A si conteggiano separatamente e poi si sommano:

i vani principali per i loro numeri effettivi (la cucina, anche se di dimensione inferiore a 9 m2, va sempre computata come vano utile - art. 46 D.P.R. 1142/49);
i vani accessori a servizio diretto dei vani principali (bagni, corridoi, ingressi o disimpegni, ripostigli, ecc.). A questa tipologia è assegnata una misura corrispondente a 1/3 di vano;
i vani accessori indiretti (o complementari), ai quali si accede dall’esterno dei vani principali, contando per essi 1/4 di vano.

Alla somma dei vani così calcolata, si può aggiungere o detrarre fino ad un massimo del 10%, per tener conto delle dipendenze e degli elementi che possono portare vantaggi (o svantaggi) all’unità immobiliare urbana oggetto di classamento.

Il risultato del conteggio così eseguito va arrotondato al mezzo vano, ossia se sul totale finale si ha un risultato di 5,19 si arrotonda a 5, mentre nel caso in cui il risultato è 5,35 si arrotonda a 5,5 vani.

Come Va Calcolato il Bagno Rispetto ad un Vano?

Il bagno, pur essendo un elemento essenziale all’interno di un’abitazione, non viene considerato un vano catastale a sé stante, ma solamente come un accessorio diretto, ovvero uno spazio indispensabile ma privo delle caratteristiche di una stanza vera e propria. Per questo motivo, nel calcolo dei vani catastali, il bagno viene considerato come 1/3 di un vano.

Tale criterio viene applicato anche ad altri ambienti rientranti nella categoria di accessori diretti, come corridoi, ingressi, ripostigli e disimpegni che, pur avendo una funzione necessaria, non rientrano nella classificazione dei vani principali.

Quanti Vani Ha il Bagno?

Come accennato in precedenza, il bagno, essendo classificato come un accessorio diretto, non viene considerato un vano catastale principale, ma contribuirà comunque al calcolo catastale dell’immobile con un valore ridotto. Nel particolare, verrà calcolato come 1/3 di vano catastale, così come altri spazi accessori diretti, tra cui ripostigli, ingressi e corridoi che, pur essendo funzionali all’abitazione, non possiedono le caratteristiche di una stanza vera e propria.

Diversamente, i cosiddetti accessori complementari come soffitte, cantine e locali di deposito, hanno un’incidenza ancor minore nel calcolo catastale: questi verranno valutati come 1/4 di vano catastale.

Esempio Calcolo Vani Catastali

Dopo aver capito cos’è la consistenza catastale, possiamo fare un esempio pratico del calcolo dei vani catastali. Ipotizziamo di dover calcolare i vani catastali di una casa formata da:

1 cucina di m2 40;
1 camera da letto;
1 ingresso;
1 bagno;
1 soffitta;
1 giardino m2 200 (superiore alla consistenza complessiva).

Si procede al conteggio dei singoli vani:

1 cucina = 1 vano + eccedenza (40-27)/27= 0.48 che arrotondato è 0,50, totale 1.50;
1 camera da letto = 1 vano;
1 ingresso = 1/3 di vano, 0,33 ;
1 bagno= 1/3 di vano, 0,33;
1 soffitta = 1/4 di vano, 0,25;

La somma dei vani è 3,41 che arrotondato è 3,50.

Per calcolare il vano del giardino da 200 m2 bisogna calcolare il 10% di 3,50, ossia 0,35 arrotondato 0,5.

Si prenda il caso di un immobile composto da soggiorno di 30 mq, 2 camere da letto, 2 bagni, 1 antibagno, 1 ripostiglio, 1 disimpegno, e 1 giardino di 100 mq. Il calcolo sarà dunque il seguente:

Il soggiorno, essendo di 30 metri quadri, viene considerato come 1 vano
Le 2 camere da letto corrispondono a 2 vani
I 2 bagni corrispondono a 2/3 di vano dunque a calcolo come 0,66
L’antibagno è equivalente a 1/3 di vano
Il ripostiglio corrisponde a 1/3 di vano
Il disimpegno è considerato 1/3 di vano.

Eseguendo la sommatoria, il risultato dei vani catastali sarà di 5,02. Bisognerà, infine, aggiungere al risultato il giardino, il quale avrà valore pari al 10% (ovvero 0,50). Il totale dei vani catastali sarà quindi 5,02+0,50 = 5,52.

Ipotizziamo di avere un immobile ad uso abitazione composto da due camere, una sala, una cucina abitabile, un bagno, un corridoio, un ingresso, una cantina ed una tettoia aperta.

Quindi: due camere = 2 vani; una sala = 1 vano; una cucina abitabile = 1 vano; un bagno calcolato ad ⅓ di unità = 0,33; un corridoio calcolato ad ⅓ di unità = 0,33; un ingresso calcolato ad ⅓ di unità = 0,33.

Infine, la cantina calcolata ad ¼ di unità = 0,25.

Il totale dei vani catastali è pari a 5,24, ai quali dobbiamo però aggiungere la tettoia aperta che prenderà il 3% del totale, quindi 0,157.

Vani 5,25 + tettoia di 0,157 sono 5,397 che vengono arrotondati a 5,50 per avere la consistenza totale dei vani catastali dell’appartamento.

Quali Stanze Sono Considerati Vani?

Sono considerati vani catastali principali le camere da letto, i soggiorni e le cucine, a condizione che non superino i 28 mq. Gli accessori diretti, come bagni, corridoi e ripostigli, hanno un peso ridotto nel calcolo, mentre cantine e soffitte sono accessori indiretti con un’incidenza minore.

Superfici Non Rilevanti ai Fini Catastali

Le superfici non rilevanti ai fini catastali sono quelle dei locali principali e degli accessori, o loro parti, che hanno un'altezza utile inferiore a 1,50 metri. Tali spazi non vengono considerati nel calcolo della superficie catastale.

Vani Catastali e Locali: Qual è la Differenza?

Devi sapere che i vani catastali e i locali (o vani, ma non intendendo quelli catastali) non sono la stessa cosa e questo è un aspetto che può creare confusione in chi deve creare un annuncio immobiliare e quindi di conseguenza in chi li leggerà.

Perchè chi si trova a dover compilare un annuncio immobiliare, alla voce vani/locali potrebbe inserire erroneamente i vani catastali presenti nella visura catastale facendosi trarre in inganno dalla presenza della parola vani.

Perché mentre il VANO CATASTALE è una misura utilizzata dal catasto per farci pagare le imposte, sugli immobili residenziali che sono quelli appartenenti alla categoria A e la cui consistenza (dimensione) è ancora calcolata appunto in vani catastali, anche se già da un po’ vengono riportati in visura anche i m2, il LOCALE (o vano, ma non catastale) secondo la definizione che ne dà il glossario dell’Agenzia delle Entrate edito in collaborazione con Tecnoborsa è: stanza, vano, ambiente di un edificio adibito ad una determinata funzione.

Quindi la prima è una misura utile all’Agenzia delle entrate per calcolare quante tasse farci pagare su di esso (Imposta di registro, Imu, Tari), mentre la seconda è un’indicazione utile per farci capire quanto l’immobile in questione possa essere funzionale alle nostre esigenze abitative.

Si potrebbe pensare che comunque alla fine le due misure possano coincidere, ma invece non è così infatti scendendo nel dettaglio delle differenze tra le due unità di misura c’è da sapere che:

Non tutti gli ambienti delle case concorrono nello stesso modo a formare un vano catastale, infatti la cucina ne vale sempre uno, mentre gli accessori diretti come i bagni, i ripostigli o i corridoi, ne valgono 1/3.
A seconda delle dimensioni in m2 poi, camere e soggiorno potrebbero valere anche più di un vano catastale perché esso ha una misura minima e una misura massima.
La somma dei vani ottenuti alla fine si arrotonda alla mezza unità. Ecco perché può essere che un immobile, ad esempio, abbia una consistenza (dimensione) di 4,5 vani catastali

Per cui una grande differenza tra il vano catastale è il locale è che il secondo è una misura intera e non frazionabile. Infatti si trovano i monolocali, i bilocali, i trilocali, i quadrilocali e così via, ma senza mezze misure.

Infatti in riferimento al calcolo dei vani catastali l’Art. 47 del DPR 1 dicembre 1949, n. 1142 ci dice che:

“Si computano per più di un vano utile i vani principali che abbiano superficie maggiore di quella massima stabilita in ogni zona censuaria per ciascuna categoria e classe. Il ragguaglio a vani utili od a frazione di vano utile della eccedenza di superficie, rispetto a quella massima anzidetta, viene fatto rapportando l'eccedenza alla superficie massima stessa”.

L’altra differenza è che la “determinata funzione” dei locali citata nella definizione di TECNOBORSA non è quella che espletano i locali accessori (ingressi, corridoi, disimpegni, bagni o ripostigli), ma quella che fungono i locali principali (camere da letto, studi, cucine, soggiorni, salotti, tinelli).

Ecco che per esempio una casa con un grande ingresso, due corridoi, due bagni, due camere matrimoniali, grande soggiorno e cucina abitabile, risulterebbe essere un quadrilocale per la funzionalità dei suoi vani principali, ma probabilmente un 5,5 vani catastali per le sue dimensioni complessive comprendenti anche i vani accessori.

Un’altra variabile che voglio evidenziare è che a seconda degli usi locali o del portale immobiliare utilizzato potrebbe cambiare come viene considerata la cucina. Perché c’è chi la considera comunque un locale a prescindere dalle dimensioni e chi non lo considera affatto nel computo dei locali.

Ecco allora che un appartamento con due camere, soggiorno, cucina e bagno per alcuni è un quadrilocale, mentre per altri potrebbe essere considerato un trilocale.

In conclusione quindi il consiglio che do ai proprietari è che, quando s’inserirsce l’annuncio di un immobile in un portale immobiliare non inseriscano mai i vani catastali, ma il numero dei locali (vani principali), magari tenendo presente gli usi della zona a cui si rivolgono, mentre quello che do agli acquirenti è di incrociare le informazioni presenti nell’annuncio, perché se c’è scritto per esempio “vendesi quadrilocale di 60 mq” beh...non aspettatevi camere molto grandi.

Il calcolo dei vani catastali è un importante fattore da non trascurare in caso di acquisto di un immobile, perché concorre alla determinazione della rendita catastale, valore di riferimento per pagare l’IMU. Nell’idea comune, un vano corrisponde ad una stanza e tutto sembra facile. In realtà così non è perché esistono anche i bagni, i corridoi e le pertinenze, che assumono un valore di calcolo diverso.

Esistono delle norme ben precise per effettuare il calcolo dei vani catastali e sono quelle stabilite dal Decreto Legge 652/39 (nascita NCEU) e dal D.P.R. 1142/49 (regolamento formazione NCEU). Va sottolineato che il calcolo effettivo dei vani catastali è effettuabile solo attraverso un programma specifico (il DOCFA) in seno all’ Agenzia delle Entrate. Serve ogni qualvolta che si esegue un accatastamento nuovo o la variazione catastale di un immobile preesistente. Con visura e planimetria catastale alla mano è possibile comunque effettuare un conteggio molto vicino alla realtà.

Camere, cucina e salotto sono stanze effettive e vengono conteggiate ognuna come un singolo vano a patto che rientrino nella misura massima di 28 mq.

Giardini e terrazzi di esclusivo accesso, comprensivi di tettoie o portici eventuali vengono invece conteggiati in percentuale sul totale dei vani, fino ad un massimo del 10%.

Va detto anche che il totale dei vani catastali effettivi compare sulla visura di un immobile e questo già può semplificare le cose laddove la planimetria dell’immobile corrisponda effettivamente allo stato di fatto. Se si sta per comprare una casa è dunque necessario (anche perché sono documenti obbligatori per il rogito) reperire tale documentazione e prestare una particolare attenzione al numero dei vani indicati. Questa cifra serve per determinare la rendita catastale di un immobile ai fini delle tasse.

Il calcolo dei vani catastali però può essere utile anche in altri casi, ovvero quando ad esempio si sono fatti nel corso degli anni dei lavori di ristrutturazione interna e non sono stati comunicati i nuovi dati. Molto comune nelle ristrutturazioni ad esempio eliminare i corridoi e realizzare un open space tra cucina e salotto. Ciò abbatte il numero dei vani ed è dunque importante verificare per non pagare di più.

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