L'Impianto Idraulico nel Condominio: Normativa e Gestione
La Riforma del Condominio, attuata con la legge n. 220 del 11 dicembre 2012, ha profondamente rivisitato numerosi articoli del codice civile, dall’art. 1117 all’art. 1138, insieme alle relative direttive di attuazione. Questa riforma ha segnato una svolta epocale nel campo condominiale, introducendo nuove definizioni e adeguamenti alle nuove tecnologie.
Definizione e Proprietà dell'Impianto Idrico Condominiale
L’articolo 1117 del codice civile, emendato dall’articolo 1 della legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, definisce in modo più articolato il concetto di “parti comuni” dell’edificio. Nella nuova formulazione, gli impianti precedentemente menzionati come “acquedotti, fognature, canali di scarico, impianti idrici, gas, energia elettrica, riscaldamento e simili” vengono ora ricondotti con terminologia più moderna agli “impianti idrici e fognari e sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria“.
L’insieme delle tubature, in genere realizzate in acciaio zincato, è concepito per distribuire l’acqua alle singole utenze, formando l’impianto idrico. Questo impianto, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, è di proprietà comune per le porzioni comprese tra il contatore dell’azienda erogatrice e le diramazioni che servono le proprietà esclusive. Tipicamente costituito da una conduttura ad anello, posta al piano più basso dell’edificio, funge da collettore principale da cui si diramano le colonne montanti. Queste, risalendo verticalmente, raggiungono le diverse unità immobiliari ai piani superiori.
In cima a ciascuna colonna montante si trova una valvola “Jolly”, utile per far entrare l’aria nel caso in cui il flusso idrico sia interrotto. In alcune situazioni, l’impianto può essere dotato di autoclave per garantire una pressione sufficiente all’approvvigionamento idrico nei piani superiori, specialmente se la pressione dell’ente erogatore è ridotta o a causa della configurazione dell’edificio. Questo impianto rientra anch’esso nelle proprietà comuni.
Manutenzione e Riparazione dell'Impianto Idrico
Il condominio è tenuto a garantire l’efficienza dell’impianto idrico comune, essendo esso un servizio essenziale e irrinunciabile. Le riparazioni necessarie all’impianto hanno carattere d’urgenza, il che legittima l’amministratore a procedere anche senza il previo consenso dell’assemblea condominiale (come previsto nell’ultimo comma dell’articolo 1135 del codice civile). I costi relativi alla conservazione, riparazione e manutenzione dell’impianto sono normalmente divisi tra i condomini in proporzione alle quote millesimali di ciascuno. Se tutte le unità immobiliari usufruiscono del servizio, altrimenti solo i condomini serviti parteciperanno alle spese in modo proporzionale.
Allacciamento all'Impianto Comune
In virtù di quanto previsto dall’articolo n. 1102 del Codice Civile, ciascun condomino è titolare del diritto, in ogni circostanza temporale, di procedere all’allacciamento all’impianto comune dell’approvvigionamento idrico nel caso in cui la sua porzione di proprietà esclusiva non sia dotata di tale servizio, ovvero di effettuare la creazione di nuovi collegamenti. Tali operazioni di allacciamento comportano un onere finanziario a carico del condomino medesimo, e le opere devono essere realizzate in maniera tale da evitare qualsiasi pregiudizio all’integrità dell’impianto e delle parti comuni.
Ripartizione delle Spese
All’interno dell’ambito condominiale, si verifica una variazione nei consumi di acqua potabile da parte di ciascun condomino, la quale è direttamente correlata alla dimensione della proprietà esclusiva, al numero di abitanti e alla destinazione d’uso. Si configura dunque come illegittima una deliberazione assembleare che approvi il criterio di ripartizione delle spese relative all’approvvigionamento idrico in virtù della suddivisione millesimale, indipendentemente dal fatto che le proprietà esclusive siano dotate o meno di contatori. Ciò discende dal principio che la ripartizione delle spese concernenti l’acqua potabile deve avvenire in base ai reali consumi e non secondo criteri millesimali. In contesti in cui manchino sia contatori individuali nelle unità abitative esclusive, sia normative regolamentari specifiche, si propende per l’adozione del criterio di ripartizione basato sul numero di abitanti.
In relazione ai locali adibiti ad uso non residenziale, il concetto stesso di “abitanti” risulta inadeguato per quantificare il consumo idrico. Nel contesto delle unità immobiliari ad uso non residenziale, nessun criterio può essere considerato valido se non si basa su una misurazione effettiva (tramite contatori) o su una valutazione “virtuale” (cioè legata all’uso presumibile effettivo) del numero di abitanti.
Installazione dell'Autoclave
Nel contesto condominiale, è opportuno delimitare l’inquadramento normativo relativo alla maggioranza richiesta per l’approvazione della delibera concernente l’installazione dell’autoclave. L’ onere economico derivante dall’installazione dell’autoclave deve essere ripartito fra tutti i condomini in conformità alle rispettive quote millesimali, indipendentemente dall’utilità differenziata che l’opera comporta per ciascun condomino. L’ installazione dell’autoclave rappresenta, infatti, un servizio di carattere essenziale in quanto mira a garantire la fornitura adeguata di acqua ai piani più elevati dell’edificio. Di conseguenza, ogni condomino è tenuto a contribuire alle spese, anche se alcuni di essi non ne traggono immediato beneficio.
Sicurezza dell'Impianto Idrosanitario
All’interno delle tessiture architettoniche degli edifici condominiali, i sistemi idrosanitari e quelli dedicati al trasporto, trattamento, utilizzo e consumo dell’acqua si adagiano sotto l’ombrello vigile della legge 5 marzo 1990, n. 46, un riferimento imprescindibile per la sicurezza degli impianti. A partire dal punto in cui l’acqua è consegnata dall’ente di distribuzione, questi sistemi sono soggetti a questa legge, che sovrintende alla loro incolumità. Per l’erezione, la trasformazione o l’espansione di tali impianti, il rispetto della normativa richiede l’intermediazione di imprese o aziende autorizzate.
Impianti di Condizionamento: Normativa e Gestione
Quando si parla di impianti di climatizzazione guidati da fluidi liquidi, gassosi o di qualsiasi altro tipo, scatta l’adeguamento normativo e il rispetto delle leggi. La Legge 5 marzo 1990, n. 46, in tema di sicurezza degli impianti, si trasforma in una puntuale linea guida da seguire. In virtù di ciò, ogni attività di l’installazione, trasformazione o ampliamento di questi impianti richiede l’intervento di imprese o ditte autorizzate, come operatori esperti che svolgono le attività e opere di installazione richieste con maestria. Inizia con la creazione di un progetto obbligatorio, un’anticipazione delle operazioni e attività da mettere in campo per eseguire l’impianto alla regola dell’arte.
Ogni condizionatore è accompagnato da un termostato, una sorta di “maestro d’orchestra” che permette di comporre la temperatura desiderata e di orchestrare accensioni e spegnimenti programmati nel corso della giornata. Oltre alla sua nota di raffreddamento, l’opera dei sistemi di condizionamento comprende anche il riscaldamento dell’aria e, ancor più significativamente, la sua deumidificazione.
L’installazione dei condizionatori d’aria è una tendenza di data recente, e i costi energetici insieme alla sfida di individuare i consumi specifici di ciascun appartamento suggeriscono con cautela di evitare orchestrazioni centralizzate. Nel caso in cui più spazi richiedano un’atmosfera temperata, è chiaro che la soluzione dell’impianto fisso è quella da tenere in considerazione. Se invece l’aspirazione è quella di armonizzare anche il riscaldamento attraverso il condizionatore, i modelli split con pompa di calore si stagliano come la melodia giusta.
L’architettura di questo sistema di condizionamento è modellata in armonia con l’ambiente da rendere confortevole. Infatti, un condizionatore con grande potenza potrebbe non riuscire a sciogliere l’umidità nell’aria, mentre un’unità dal potere modesto potrebbe finire per suonare costantemente al massimo, rischiando un’armonia sbagliata e, peggio ancora, sprechi energetici dissonanti.
Impianto Elettrico Condominiale: Normativa e Sicurezza
L’impianto elettrico riveste attualmente un’importanza cruciale, essendo oggetto di regolamentazione sia dalla recente legge 5 marzo 1990, n. 46, “Norme sulla sicurezza degli impianti”, sia dal Decreto del Presidente della Repubblica 6 dicembre 1991, n. 47, che ne delinea l’attuazione. L’evoluzione più recente di questo contesto normativo è rappresentata dal Decreto Ministeriale n. 37/2008, il quale costituisce una prosecuzione della Legge 46/90. Entrambi si prefiggono di conformare gli impianti tecnici in modo da garantire la sicurezza delle persone, soprattutto negli ambienti domestici.
La legge n. Le disposizioni di cui trattasi si applicano ai sensi della legge, a tutti gli impianti elettrici insiti negli edifici adibiti a finalità civili, inclusi quelli destinati all’uso residenziale o di attività professionali, e ulteriormente estesi agli immobili dediti a compiti industriali, di intermediazione di beni o servizi, e persino agli spazi di culto. Con l’emanazione dell’articolo 7 della normativa in questione, vengono imposti requisiti fondamentali per tutti gli impianti elettrici, tra cui la messa a terra e l’utilizzo di interruttori differenziali ad alta sensibilità o di sistemi di protezione equipollenti.
La concretizzazione degli impianti in accordo con tali principi normativi richiede il rispetto delle direttive definite dalla norma CEI 64-8, la quale è focalizzata sugli impianti elettrici utilizzatori a tensione nominale non superiore a 1000 Volt. Tali impianti devono essere realizzati esclusivamente da imprese debitamente abilitate e iscritte alla Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura (C.C.I.A.A.) o all’Albo degli Artigiani. Vale inoltre la pena di notare che, a partire dall’entrata in vigore della legge n. 46/90, la compilazione di un progetto da parte di professionisti iscritti all’apposito albo diventa un requisito obbligatorio per l’installazione, la modifica e l’ampliamento degli impianti in questione.
Nel contesto condominiale, si compendiano le sfere relative alle parti comuni, quali l’ascensore, l’autoclave, l’illuminazione, nonché la centrale termica.
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