Abuso Edilizio: Sanzioni, Rischi e Come Regolarizzare

L’abuso edilizio si verifica quando si violano le norme urbanistiche vigenti, eseguendo interventi edilizi in mancanza delle autorizzazioni richieste o in violazione delle stesse. Questa infrazione può tradursi in conseguenze sia di natura penale che amministrativa, con sanzioni previste in entrambi i settori.

Cosa si Intende per Abuso Edilizio?

L’abuso edilizio si configura come un illecito amministrativo che può sfociare in un reato penale, verificandosi quando l’intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio viene eseguito senza le necessarie autorizzazioni amministrative o in difformità rispetto al progetto depositato al comune.

Le tipologie di abuso edilizio possono essere riassunte come segue:

• Interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo la sua revoca.
• Interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato.
• Interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi al titolo abilitativo e spesso riferiti a specifiche caratteristiche delle unità immobiliari.
• Interventi con variazioni essenziali: interventi realizzati senza rispettare i criteri di legge, tra cui cambio destinazione d’uso che comporti variazione degli standard previsti dal D.M. 1444/1968, aumento consistente di cubatura o superficie di solaio rispetto al progetto approvato, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi o localizzazione dell’edificio, alterazione delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito, violazione delle norme antisismiche vigenti (art. 32 D.P.R. 380/01).

Abuso Edilizio: Sanzioni Amministrative e Penali

Le conseguenze per chi commette abuso edilizio sono molteplici e coinvolgono diverse sanzioni e provvedimenti, sia dal punto di vista amministrativo che penale. La legge di riferimento in materia è il D.P.R. 380/01, noto come testo unico edilizia.

Abusi Edilizi: Sanzioni Penali

Le sanzioni penali variano a seconda della gravità dell’abuso edilizio e possono includere arresto e/o multe. Le sanzioni penali per abuso edilizio sono disciplinate dall’art. 44 del D.P.R. 380/01 che prevede quanto segue:

• Ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire.
• Arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione.
• Arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Abusi Edilizi: Sanzioni Amministrative

Per quanto riguarda le sanzioni amministrative, definite dal D.P.R. 380/01, la loro applicazione varia in base alla natura dell’abuso edilizio e sono:

• Demolizione della costruzione irregolare e ripristino dello stato dei luoghi.
• Acquisizione al patrimonio comunale o sanzione pecuniaria adeguata, rispettivamente nel caso in cui la demolizione non sia eseguita entro i termini (90 giorni dall’ingiunzione) o non possa essere attuata.
• Sanzione pecuniaria per mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia) o difformità dalla stessa, con importi variabili in base all’entità dell’abuso.

L’applicazione di queste sanzioni dipende dalle circostanze specifiche dell’abuso edilizio commesso.

Sanzione Pecuniaria per Abuso Edilizio in Sostituzione della Demolizione

In alcuni casi eccezionali, l’ordinanza di demolizione per gli interventi edilizi irregolari può essere sostituito da una sanzione pecuniaria. Si parla di fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Il processo di fiscalizzazione si applica esclusivamente agli interventi realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo all’intervento edilizio o, in casi eccezionali, agli interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire, i quali, secondo la legge, devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso edilizio.

La fiscalizzazione diventa un’opzione solo quando, in seguito a un accertamento motivato dell’ufficio tecnico comunale, si constata che il ripristino dello stato originario non è praticabile senza causare danni irreparabili alla parte dell’edificio eseguita in conformità al titolo edilizio (art. 33 D.P.R. 380/01 e art. 34 D.P.R. 380/01).

Il calcolo della sanzione che sostituisce la demolizione è specificato nel testo unico edilizia secondo quanto segue:

• Ristrutturazione edilizia in assenza o totale difformità dal permesso di costruire: per immobili ad uso residenziale, la sanzione corrisponde al doppio dell’aumento di valore dell’immobile derivante dalla realizzazione delle opere, mentre per immobili ad uso non residenziale, la sanzione è pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, determinato dall’Agenzia del Territorio (catasto);
• Parziale difformità del permesso di costruire: per immobili ad uso residenziale, la sanzione è pari al doppio del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, mentre per immobili ad uso diverso dal residenziale, la sanzione è pari al doppio del valore venale, determinato dall’Agenzia del Territorio.

Sanzioni Ridotte con il Decreto Salva Casa

Il D.L. 69/2024, decreto salva casa, semplifica le procedure edilizie e incentiva la regolarizzazione delle difformità edilizie, riducendo le sanzioni e aumentando le tolleranze. Queste misure sono state introdotte per affrontare le sfide legate all’abitabilità e alla gestione delle opere incompiute in un contesto di crescente domanda abitativa e introducono diverse modifiche riguardanti le sanzioni per le irregolarità edilizie in Italia.

Le principali novità includono:

• Sanzioni più leggere: il decreto prevede una semplificazione delle sanzioni per le piccole difformità edilizie, come tramezzi e soppalchi. Queste irregolarità possono ora essere sanate attraverso il pagamento di un’ammenda, superando il concetto di “doppia conformità” previsto dall’articolo 36 del D.P.R. 380/01 che rimane applicabile solo per abusi più gravi.
• Tolleranze costruttive: il decreto aumenta le tolleranze per le difformità edilizie, che possono arrivare fino al 5% per le unità immobiliari. Per immobili di dimensioni inferiori a 60 metri quadrati, le tolleranze possono arrivare fino al 6%. Queste tolleranze sono riparametrate in base alla superficie utile: maggiore è la superficie, minore è il limite consentito.
• Ordinanza di demolizione: in caso di abusi edilizi, i termini per la demolizione passano da 90 a 240 giorni, dando così maggiore tempo ai cittadini per sanare eventuali irregolarità “nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine”.
• Abitabilità: il decreto modifica anche i requisiti igienico-sanitari per i locali abitabili, consentendo maggiore flessibilità in termini di altezze e dimensioni.

Con la pubblicazione della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, le sanzioni pecuniarie relative al rilascio del permesso e alla segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono state ridotte.

Il rilascio del PdC in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio del contributo di costruzione. Questo significa che chi realizza un intervento edilizio non conforme dovrà pagare una somma pari a due volte il contributo normalmente dovuto.

Se il contributo di costruzione è gratuito per legge, la sanzione verrà calcolata come previsto dall’articolo 16 del D.P.R. 380/2001, con un incremento del 20% in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire. Questo incremento si applica anche per variazioni essenziali.

Chi Risponde delle Sanzioni per Abuso Edilizio?

Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, indipendentemente da chi abbia commesso materialmente un abuso edilizio, la responsabilità di quest’ultimo ricade anche su chi detiene il bene e quindi anche nell’ipotesi di trasmissione ereditaria.

In caso di immobile abusivo, gli eredi devono affrontare le conseguenze amministrative legate all’abuso, ma non rischiano responsabilità penale, la quale è personale e non si trasmette agli eredi.

Sanzioni per Abuso Edilizio Ereditato

Le sanzioni per l’abuso edilizio ereditato sono principalmente di natura amministrativa e possono comprendere:

• Demolizione della costruzione irregolare e ripristino dello stato dei luoghi.
• Acquisizione al patrimonio comunale o sanzione pecuniaria adeguata, rispettivamente nel caso in cui la demolizione non sia eseguita entro i termini (90 giorni dall’ingiunzione) o non possa essere attuata.
• Sanzione pecuniaria per mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia) o difformità dalla stessa, con importi variabili in base all’entità dell’abuso.

Le sanzioni penali, invece, non si applicano agli eredi, poiché sono imputate solo a chi ha materialmente commesso il reato.

Come Sanare un Abuso Edilizio Ereditato

Un abuso edilizio può essere sanato attraverso:

• Il condono edilizio.
• La sanatoria edilizia.

Il condono edilizio è una legge speciale che permette ai cittadini di sanare abusi edilizi su costruzioni o opere completate entro una data stabilita e che rispondano a determinati requisiti. Per avviare la procedura di condono, è necessario seguire un processo burocratico, presentando i documenti richiesti e ottenendo le autorizzazioni entro i termini stabiliti.

La sanatoria edilizia, invece, è una procedura che permette di sanare gli abusi edilizi attraverso il pagamento di una sanzione. La richiesta di sanatoria deve essere presentata all’ufficio comunale entro 90 giorni dalla scoperta dell’abuso, tramite un’apposita istanza redatta da un tecnico competente. Questa verrà esaminata dall’ufficio comunale entro 60 giorni.

Per ottenere la sanatoria, in caso di assenza o difformità totale rispetto al permesso di costruire o alla SCIA alternativa al PdC, è necessario che l’intervento rispetti il principio della doppia conformità (art. 36 del D.P.R. 380/01), ovvero l’abuso deve essere conforme sia alle normative urbanistiche e edilizie in vigore al momento dell’esecuzione dei lavori, sia a quelle in vigore al momento della richiesta di sanatoria.

Il decreto salva casa (più specificamente Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024) ha introdotto modifiche che superano la regola della doppia conformità per le piccole difformità e le variazioni essenziali. In base all’art. 36-bis del D.P.R. 380/01, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono regolarizzare le piccole difformità e variazioni essenziali e richiedere un permesso di costruire in sanatoria o presentare la SCIA in sanatoria, purché l’intervento rispetti le seguenti condizioni:

• La conformità alle normative edilizie al momento dell’esecuzione dei lavori.
• La conformità alle normative urbanistiche al momento della presentazione della domanda.

Come Sanare un Abuso Edilizio Ante 1967

Per regolarizzare gli edifici privi di titolo edilizio poiché antecedenti al 1967 (quando fuori dai centri urbani non era prevista la richiesta di un titolo edilizio abilitativo) è necessario presentare una comunicazione di inizio lavori (CILA), attestando che l’opera è stata realizzata, appunto, prima del 1967 e richiedendo l’accatastamento dell’edificio in base a questa data.

È importante notare che non si configura alcun abuso edilizio se l’immobile è stato costruito prima del 1° settembre 1967, ovvero prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte (L. 765/1967). In tale contesto, anche in assenza del titolo edilizio, introdotto per la prima volta dall’art. 10 della L. 765/1967, che ha modificato l’art. 31 della L. 1150/1942, l’edificio è esente da abuso.

Nel caso in cui il Comune richieda la demolizione, spetta al privato interessato l’onere della prova riguardante l’esistenza del fabbricato antecedente alla Legge Ponte.

A partire dal 1985, per la vendita di un immobile il venditore deve inserire nell’atto di compravendita (sotto la sua responsabilità civile e penale e non del notaio):

• Per gli edifici costruiti ante ’67, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti l’inizio dei lavori precedentemente al 1° settembre 1967.
• Per gli edifici costruiti successivamente, devono essere indicati gli estremi della licenza edilizia che ha legittimato la costruzione oggetto della compravendita.

Un Abuso Edilizio Ereditato Può Andare in Prescrizione?

Un abuso edilizio può andare in prescrizione dal punto di vista penale, ma non dal punto di vista amministrativo:

• 4 anni dal compimento dell’abuso: se non si verificano atti che interrompano il processo di prescrizione (assenza di processo penale e nel caso in cui nessuno si sia accorto dell’abuso).
• 5 anni: nel caso in cui intervenga un atto interruttivo, come ad esempio un decreto di citazione a giudizio o una richiesta di archiviazione.

Gli eredi di un immobile con abuso edilizio non sono soggetti a responsabilità penale per gli abusi commessi in passato, ma possono essere tenuti a rispondere a sanzioni amministrative, per le quali non esiste alcuna prescrizione. Ciò significa che un’ordinanza di demolizione dell’opera può essere emessa in qualsiasi momento, senza limiti temporali.

Quanto Costa Sanare un Abuso Edilizio

Il costo per la sanatoria di un abuso edilizio dipende dalla tipologia dell’irregolarità e dalle procedure necessarie:

• CILA tardiva: se la CILA viene presentata durante i lavori, la sanzione è di 333 euro, se invece viene presentata a lavori ultimati, la sanzione sale a 1.000 euro (art. 6-bis comma 5 D.P.R. 380/01).
• SCIA tardiva: se la SCIA viene presentata mentre i lavori sono ancora in corso, la sanzione ammonta a 516 euro (art. 37 comma 5 D.P.R. 380/01).
• SCIA in sanatoria: doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in una misura non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro se si rispetta il principio della doppia conformità (art. 36-bis comma 5 D.P.R. 380/01).
• Permesso di costruire in sanatoria: la sanzione corrisponde al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (art. 36 comma 2 D.P.R. 380/01) e al doppio del contributo di costruzione, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34 (art. 36-bis comma 5 D.P.R. 380/01).

A questi importi si aggiungono le spese per il tecnico incaricato della pratica.

Tabella Sanzioni Abusi Edilizi

Abusi su Terreni Occupati Illegalmente: il Proprietario Deve Rispondere Delle Sanzioni?

Quando un’area privata viene occupata illegalmente e subisce abusi, il proprietario è responsabile delle sanzioni e obbligato alla demolizione? Un nuovo caso dalla giurisprudenza Il Tar Campania nella sentenza n. 497/2025 chiarisce che l’ordinanza di demolizione è illegittima nei confronti dei proprietari di terreni occupati abusivamente, se questi sono impossibilitati a eseguire l’ordine.

Il caso specifico riguarda un ricorso presentato da diversi proprietari di terreni contro un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di riferimento. L’ordinanza intimava ai proprietari, unitamente a 59 soggetti identificati come responsabili degli abusi edilizi, di provvedere alla demolizione di opere abusive realizzate sui loro terreni.

I ricorrenti sono proprietari di alcuni terreni, originariamente destinati ad attività agricola. Tuttavia, tali terreni sono stati nel tempo occupati abusivamente da terzi, che hanno realizzato costruzioni abusive, ricoveri ed ulteriori strutture senza munirsi di alcun titolo edilizio, cagionando altresì una situazione di grave degrado ambientale.

Nonostante i numerosi tentativi da parte dei proprietari di ottenere lo sgombero, attraverso denunce alle autorità e richieste di intervento al Comune, l’occupazione è rimasta inalterata. Gli stessi ricorrenti hanno chiesto al Comune di intervenire per rimuovere gli abusivi e ripristinare la legalità, ma non hanno ricevuto risposte efficaci. Nel frattempo, la situazione è degenerata, con accumuli di rifiuti, allacci abusivi alle reti idriche ed elettriche e pericoli sanitari evidenziati anche dall’ASL.

Nonostante ciò, il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione nei confronti di 59 soggetti identificati come responsabili degli abusi e, parallelamente, nei confronti dei proprietari, intimando loro di provvedere alla rimozione delle opere abusive entro 90 giorni. In caso di inottemperanza, l’ordinanza prevedeva l’acquisizione gratuita dei beni al patrimonio comunale e una sanzione pecuniaria.

Nello specifico, il Comune sostiene che, ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001, l’ordine di demolizione può essere rivolto anche ai proprietari, indipendentemente dal fatto che non siano stati loro a commettere l’abuso edilizio. La finalità del provvedimento non è punire il responsabile dell’abuso, ma ripristinare l’ordine urbanistico.

La previsione di cui all’articolo 31 del D.P.R. n. 380/2001, “considera quale soggetto passivo della demolizione il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l’abuso, potere che compete indubbiamente al proprietario, anche se non responsabile in via diretta; ciò perché nella nozione di responsabile dell’abuso rientra non solo chi ha posto in essere materialmente la violazione contestata, ma anche chi ha la disponibilità dell’immobile e che pertanto - quale detentore e utilizzatore - deve provvedere alla demolizione restaurando così l’ordine violato” (cfr., ex multis, T.A.R. per la Campania, sede di Napoli, sez. III, 19 giugno 2018, n. 4047).

I ricorrenti contestano l’ordinanza di demolizione, sottolineando di non aver mai autorizzato né realizzato gli abusi edilizi e di aver perso la disponibilità del terreno a causa di un’occupazione abusiva. Nonostante numerose denunce alle autorità e richieste di intervento al Comune per lo sgombero, non hanno ricevuto risposte. Hanno anche ottenuto una sentenza favorevole per lo sgombero, ma l’esecuzione è stata ostacolata da problemi di ordine pubblico.

Il TAR ha accolto il ricorso dei proprietari e annullato l’ordinanza di demolizione, dichiarandola illegittima per diverse ragioni. In primo luogo, ha riconosciuto l’impossibilità materiale dei proprietari di adempiere all’ordine, poiché l’occupazione abusiva li aveva privati del possesso dell’area e impediva loro di eseguire la demolizione. Inoltre, ha ritenuto che i proprietari avessero agito in buona fede, fornendo prove adeguate delle loro azioni per liberare l’area, come denunce, richieste al Comune e ricorsi legali. Il TAR ha anche sottolineato che la responsabilità di ripristinare la legalità spettava all’amministrazione, che avrebbe dovuto intervenire direttamente, anche con sgombero forzato, e non scaricare tale onere sui proprietari. Infine, è stato ribadito il principio di inesigibilità, affermando che un obbligo amministrativo che non può essere eseguito è illegittimo, e la demolizione può essere ordinata solo a chi ha la possibilità concreta di attuarla.

Se neppure all’amministrazione è stato possibile lo sgombero del terreno, è irragionevole pretendere che tale compito sia assolto dal privato, comunque parte lesa nei propri diritti dominicali.

tag: #Bagno

Leggi anche:

• Fare il bagno con la febbre: scopri quando è sicuro
• Bagno Venezia: recensione completa
• Costumi da bagno taglie forti Decathlon: la nostra recensione
• Tutto sul Terzo Punto Idraulico per Trattori da 50 CV
• Guida ai prezzi per la ristrutturazione del bagno