Garage con Bagno: Normative e Considerazioni

Avere a disposizione un garage è, senza alcun dubbio, una gran comodità. Quando la cubatura lo permette, il box viene spesso utilizzato come un vero e proprio deposito. Bisogna tuttavia stare attenti a non sfociare in un uso improprio del box auto: ci sono cose che non è possibile fare o tenere al suo interno.

La maggior parte di noi possiede o ha in affitto un garage o box, dove parcheggiare la propria auto, bicicletta o moto; o che semplicemente utilizza come ripostiglio. A volte, però, la destinazione d’uso può venire modificata in base alle esigenze e necessità del singolo.

Ma se il garage è stato costruito per custodire il proprio mezzo e vecchi oggetti, perché modificarlo e, magari, aggiungerci dei servizi sanitari? Molto semplicemente perché il garage, già da molto tempo, ma soprattutto negli ultimi anni per molti, si è trasformato come spazio da ufficio, dove lavorare tranquillamente ed in maniera isolata, o come sala hobby, o più semplicemente, come un ripostiglio. Soprattutto in un momento come questo dove le persone attuano in smart- working. È uno spazio ‘neutro’ che non funge solo da posto auto ma che può essere sfruttato a più livelli.

È Possibile Costruire un Bagno in Garage?

La risposta è sì, è possibile costruire un bagno in garage. Gli spazi adibiti come box possono essere inclusi in una struttura condominiale o singola e privata. In entrambi i casi, i permessi e le regole non variano in base a questa distinzione.

Cambio di Destinazione d'Uso: Quando un Garage Diventa Qualcosa di Più

Ogni struttura costruita nasce e viene certificata con una ‘zona d’uso’ di destinazione. Ora, i box rientrano e vengono certificati come superfici ad uso accessorio, quindi l’inserimento di un bagno è anche relazionato all’utilizzo dello spazio di destinazione. In qualunque caso, la modifica dell’ambiente rappresenta un cambio dello spazio originario, anche se modesto.

Il Parere del Consiglio di Stato

Creare un bagno in un garage determina automaticamente il cambio di destinazione d’uso da pertinenza a locale residenziale? Se una rondine non fa primavera, è altrettanto vero che la creazione di un semplice wc non basta ad affermare l’intenzione di trasformare il garage in abitazione. A dirimere l’interessante questione interviene il Consiglio di Stato con la sentenza n. 3645/2024.

La modifica di destinazione d’uso non costituisce di regola una tipologia di intervento edilizio ex se, bensì piuttosto l’effetto dello stesso. Il cambio di destinazione d’uso non rappresenta una tipologia d’intervento edilizio autonomo, ma piuttosto il risultato e l’effetto di un intervento edilizio già realizzato. Essi ricordano che la modifica di destinazione d’uso che implica una trasformazione urbanistica, costituisce nuova costruzione; non è la modalità del cambio d’uso che conta ma gli effetti prodotti.

Il CdS spiega che: laddove l’individuazione di elementi sintomatici si renda necessaria a stabilire se in concreto cambio c’è stato o meno, essi vadano individuati caso per caso, a partire proprio da quelle dotazioni che, a maggior ragione ove consistite non in elementi di arredo ma in fattori strutturali, tradizionalmente connotano un determinato utilizzo del bene, in quanto necessarie allo scopo.

Ed ancora: Quand’anche, dunque, in singoli casi la realizzazione del servizio igienico o di un mero vano wc può non assumere rilevanza ex se, come nel caso in cui il manufatto “pertinenziale” […] non fa parte della medesima unità abitativa (v. la fattispecie oggetto della sentenza del Consiglio di Stato n. 9954 del 2022, richiamata dall’appellante), lo stesso non è a dire laddove, oltre a tale circostanza “logistica”, allo stesso si aggiungano altre dotazioni strutturali tipicamente riconducibili all’uso abitativo, quali la presenza di locali c.d. “pluriuso”, e segnatamente della cucina. In altre parole, occorre valutare caso per caso.

In alcuni casi, la costruzione di un bagno o di un semplice vano wc potrebbe non essere importante di per sé, ad esempio se il bagno (con la struttura pertinenziale che lo contiene) non fa parte della stessa casa.

Caso Pratico: CILA e Permesso di Costruire

Il proprietario di un fabbricato residenziale presentava un CILA al Comune con oggetto “diversa utilizzazione di alcuni locali posti al piano interrato” utilizzati come cantina/garage. La comunicazione prevedeva la realizzazione di alcune opere tra le quali un servizio igienico, qualificando il tutto come manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001).

Successivamente, l’amministrazione dichiarava l’inadeguatezza della CILA (sarebbe occorso il permesso di costruire), per cui il proprietario si affrettava a richiedere l’accertamento di conformità (art. 36, D.P.R 380/2001) delle opere eseguite a modifica di destinazione d’uso da garage/cantina ad abitazione dei locali seminterrati. Ma il Comune respingeva l’istanza poiché non risultava verificata la “doppia conformità urbanistica“, emettendo un’ordinanza di demolizione.

In particolare, tra le opere eseguite, l’amministrazione contestava appunto la presenza di:

un servizio igienico completo di tutti i sanitari e rivestimenti maiolicati alle pareti,
ambienti pluriuso quale quello adibito a cucina, esso pure con maiolicatura alle pareti,
il tutto a contrasto con i contenuti della delibera di Consiglio comunale che nei seminterrati consentiva solo la destinazione a garage o cantina.

Dopo un ricorso al Tar del privato, che si risolveva in favore del Comune, la questione veniva sottoposta a Palazzo Spada.

In particolare, il privato appellante lamentava, in riferimento al piano interrato, che:

non vi sarebbe stata alcuna modifica di destinazione d’uso, poiché il locale sarebbe rimasto una pertinenza dell’abitazione, come tale ammessa dall’art. 2.2. delle NTA al PRG nel rispetto dei limiti di altezza (inferiore a m 2,40) e in mancanza dei requisiti di abitabilità (D.M. 5 luglio 1976) senza alcuna rilevanza urbanistica;
la presenza del bagno non sarebbe stata indice di alcunché, ben potendo conciliarsi con utilizzi non strettamente residenziali, come riconosciuto anche dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato (v. Cons. Stato, sez. VI, 14 novembre 2022, n. 9954, che ha ritenuto irrilevante il mutamento della destinazione accessoria da “legnaia” a “vano hobby”, pur in presenza di un vano wc).

Permessi e Costi

Ovviamente la costruzione e montaggio di un bagno in garage, non si riduce solo ad una mera spesa di materiali e manodopera; anche i permessi e la documentazione hanno un costo. NB: queste informazioni sono a titolo generico e non sostituiscono il parere o gli effettivi costi degli addetti ai lavori.

Curiosità

È possibile posizionare i sanitari anche se gli scarichi sono lontani dal bagno! Esistono wc muniti di un trituratore, che riduce i rifiuti prodotti. I residui passano attraverso tubi molto più piccoli per poi essere deviati nello scarico principale. Il trituratore può essere ad incasso o esterno.

tag: #Bagno