Come Ricavare un Bagno sul Balcone: Permessi e Procedure

Hai intenzione di apportare delle modifiche all’appartamento di cui sei proprietario e vorresti ricavare un bagno sul balcone? Prima di iniziare i lavori, è fondamentale essere in possesso dei permessi e delle autorizzazioni rilasciate dal Comune. Ecco una guida dettagliata su cosa serve per essere in regola.

Permessi Necessari per Chiudere un Terrazzo e Ricavare una Stanza

Chiudere un terrazzo per ricavare una stanza è un'operazione sempre più diffusa, che permette di ampliare la metratura utile della casa e di creare un nuovo spazio da vivere. Tuttavia, qualsiasi modifica che comporti un incremento del volume originale dell’abitazione richiede l’ottenimento di autorizzazioni specifiche.

Se risiedi in un condominio, prima di procedere con la richiesta presso l’ufficio comunale, devi ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale. Il tuo progetto di chiudere il terrazzo per creare una nuova stanza o di costruire una veranda non può modificare l’aspetto esterno dell’edificio. Se la tua abitazione, invece, è situata in un edificio di valore storico o artistico, è necessario anche ottenere l’approvazione dalla sovrintendenza ai beni culturali.

Chiudere un terrazzo per ricavare una stanza è un intervento edilizio abbastanza invasivo, ma non richiede il Permesso di Costruire. Questo tipo di intervento è considerato una ristrutturazione che comporta una modifica della volumetria dell’edificio (Articolo 23 del Testo Unico in Materia Edilizia). Pertanto, è sufficiente presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) alternativa al Permesso di Costruire, almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori.

Se invece decidi di realizzare una veranda esterna chiusa creando così un nuovo ambiente al di fuori della sagoma iniziale dell’immobile, l’operazione si considera nuova costruzione ed è soggetta a Permesso di Costruire (Articolo 3 del Testo Unico in Materia Edilizia). Al termine dei lavori, in entrambi i casi, è necessario presentare anche un documento di modifica catastale all’Agenzia delle Entrate.

L’unico modo per realizzare una veranda senza chiedere permessi è ricorrere alle VEPA, acronimo di vetrate panoramiche amovibili, che rientrano nel regime di libera edilizia. Sono speciali pannelli completamente trasparenti e rimovibili che non impattano sull’estetica dell’immobile.

Soluzioni per Chiudere un Terrazzo

Esistono diverse soluzioni per chiudere un terrazzo. La scelta del materiale e del design dipende dalle tue esigenze e dal budget.

• Verande in vetro e alluminio: Mantengono un’ottima luminosità naturale e offrono un buon isolamento termico.
• Strutture in legno: Offrono un tocco più naturale, combinabili con ampie vetrate.
• Chiusure con tende: Un’alternativa economica e pratica, con diversi tipi disponibili (tradizionali, motorizzate, con guide laterali, retrattili).
• PVC: Una scelta versatile per chiudere il terrazzo senza spendere una fortuna.

Serra Bioclimatica

La serra bioclimatica è una soluzione ecologica che può essere installata senza richiedere permessi, a patto che rispetti alcuni requisiti specifici:

• Il volume della serra non deve superare il 10% del volume del palazzo.
• Deve avere superfici vetrate per il 70% della superficie totale, compreso il tetto.
• Deve assicurare una riduzione del fabbisogno energetico del 20% per il riscaldamento invernale.
• Deve essere esposta a sud-ovest o sud-est e priva di impianto di climatizzazione.

Realizzare un Secondo Bagno: Dimensioni Minime e Caratteristiche

Quando la famiglia cresce, l'esigenza di un secondo bagno diventa impellente. Realizzare un secondo bagno richiede il rispetto di alcune dimensioni minime e caratteristiche, definite dal decreto del Ministero della Sanità del 5 luglio 1975, dai regolamenti edilizi comunali e dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici 236/89.

Un bagno può essere privo di finestre ma deve essere dotato di un impianto di ventilazione meccanica. Deve avere un’altezza minima di 240 centimetri (quando il soffitto è inclinato, l’altezza media deve essere comunque di 240 centimetri) e la disponibilità, nel raggio di quattro metri, della colonna di scarico per le acque reflue.

La superficie minima di un secondo bagno dovrà essere di due metri quadrati, con il lato corto di almeno 120 centimetri se l’abitazione supera i 70 mq. Tuttavia, è necessario rivolgersi ad una ditta specializzata che possa realizzare un bagno a norma, poiché i singoli regolamenti edilizi possono cambiare di Comune in Comune.

Autorizzazioni Necessarie per il Secondo Bagno

Per evitare di costruire un secondo bagno abusivo, è fondamentale presentare in Comune una pratica firmata da un professionista regolarmente iscritto all’Albo (architetto, geometra, ingegnere). Se non si effettuano opere alle strutture né cambi d’uso dei locali si andrà a richiedere la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), se invece si effettuano cambi di destinazione d’uso è necessaria la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

In genere, per realizzare un secondo bagno è sufficiente la CILA, seguita dalla SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità). Con la SCA, si dichiara che l’abitazione ha mantenuto le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati.

Considerazioni Tecniche per l'Adduzione dell'Acqua e lo Smaltimento

Far arrivare l’acqua corrente di solito non è difficile, poiché l’impianto funziona a pressione. Le tubature hanno diametri ridotti, ma è necessario valutare lo stato di fatto della casa e la distanza tra il nuovo bagno e l’attuale impianto. Il tecnico e/o l’impresa edile sceglieranno la soluzione adatta al cantiere.

Sanitrit

Se non ci sono alternative, si può ricorrere al Sanitrit, un apparecchio elettronico che serve a sminuzzare i rifiuti organici e la carta igienica che finiscono nel wc. Si installa anche nei seminterrati, perché l’apparecchio sposta i rifiuti anche in verticale. Tuttavia, è un dispositivo elettrico che richiede manutenzione ordinaria e potrebbe rompersi.

Ventilazione e Altezza Minima

Per garantire la ventilazione, è possibile installare una Vmc (ventilazione meccanica controllata) o un aspiratore centrifugo. Per i locali accessori come i bagni, è sufficiente un’altezza minima interna di 2,40 metri.

Bonus e Agevolazioni Fiscali

Con la conversione in legge del Decreto Legge n. 63 del 04/06/2013, il bonus fiscale per ristrutturazioni, ovvero la detrazione 50% Irpef, è stato prorogato. Fondamentale per accedere al bonus rimane che si tratti di interventi su edifici esistenti, quindi risultano esclusi nuove costruzioni ed ampliamenti. L’incentivo è previsto per interventi compiuti sul patrimonio edilizio esistente esclusivamente di carattere residenziale e consiste in uno sconto dell’Irpef pari al 50%. Il tetto massimo di spesa è fissato in 96.000 euro a cui, a seguito dell’approvazione della proroga, si possono aggiungere ulteriori 10.000 euro da spendere per l’acquisto di mobili per arredare l’immobile oggetto di ristrutturazione, esteso poi, nella redazione definitiva dell’art. 16, anche ai grandi elettrodomestici di classe energetica almeno A+.

Per gli interventi di ristrutturazione di edifici esistenti è prevista l’applicazione, per l’esecuzione dei lavori, dell’aliquota Iva agevolata del 10%.

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali sul risparmio energetico, con il D.L. 4 giugno 2013 n. 63 (entrato in vigore il 6 giugno 2013) e la sua successiva conversione in Legge con modificazioni (Legge 3 agosto 2013, n. 90 entrata in vigore il 4 agosto 2013) la percentuale della detrazione è stata innalzata al 65%, a fronte del precedente 55%; per interventi realizzati su edifici privati o porzioni private di edifici è stata stabilita la scadenza al 31 dicembre 2013, mentre per interventi su parti comuni di edifici condominiali la proroga è al 30 giugno 2014.

Gli interventi ammessi: quelli relativi a riqualificazione energetica, sugli involucri edilizi, per l’installazione di pannelli solari termici e per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale.

Il Piano Casa

Il Piano Casa concede la possibilità di ampliare un immobile di proprietà, in deroga alle norme urbanistiche locali. Il fabbricato però deve essere all’esterno delle zone escluse dall’applicazione normativa (esempio centri storici, vincoli storico ambientali, ecc.) e, in caso di unità immobiliare appartenente ad un complesso edilizio, bisogna ottenere il permesso dell’assemblea condominiale.

Il Piano Casa per la Regione Autonoma Sardegna, normato da L.R. 22/2012 è stato prorogato anche per il 2013: le domande potranno essere presentate fino al 29 novembre 2013, mentre la dichiarazione di fine lavori dovrà essere consegnata entro il 29 novembre 2015.

Cosa Succede se i Lavori Vengono Eseguiti Senza Permessi?

La legge prevede la possibilità di presentare domanda di sanatoria per le opere di ristrutturazione realizzate abusivamente. In presenza di determinate condizioni, il proprietario può avanzare la richiesta di sanatoria presso l’ufficio comunale che rilascia le licenze edilizie. In merito alle tempistiche, il Testo Unico dell’edilizia non stabilisce quanto tempo il proprietario abbia a disposizione per fare domanda.

Anche in caso di demolizione dell’opera abusiva la legge non considera il reato estinto. Significa che il proprietario potrebbe essere condannato a pagare un’ammenda fino alla cifra massima di 10.329 euro in aggiunta alla multa (D.P.R. 380/2001. Testo Unico Edilizia. Art. 44).

La Giurisprudenza sulla Sopraelevazione e l'Art. 1127 c.c.

La Corte d’appello di Catania ha correttamente qualificato come “sopraelevazione”, agli effetti dell’art. 1127 c.c., il manufatto realizzato sulla terrazza di copertura dell’edificio condominiale. Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 24/01/1983, n. 680; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281).

L’art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell’edificio che non la consentono, ovvero dall’aspetto architettonico dell’edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di arie e luce per i piani sottostanti. Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende dalla giurisprudenza di questa Corte, in particolare, come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.

Tabella Riassuntiva dei Permessi Edilizi

tag: #Bagno

Leggi anche:

• Ristrutturare il bagno lungo e stretto
• Costi e permessi per due bagni adiacenti
• Trasformare un bagno in due
• Prezzi e caratteristiche dei distributori idraulici per trattori Ford
• Come scegliere l'arredo bagno