Ricavare Due Bagni Adiacenti: Costi e Permessi

Ampliamento della casa può essere una necessità o un'opportunità. La disponibilità di locali da aggiungere alla propria abitazione può essere un'opportunità quantomeno da valutare, anche perché i costi necessari si possono in parte recuperare, grazie alle detrazioni fiscali previste per alcuni lavori sulla casa, compresi quelli per l'annessione di spazi attigui o soprastanti. Si tratta di soluzioni non particolarmente complicate rispetto a una normale ristrutturazione, sempre che non vi siano problemi dal punto di vista strutturale e, solitamente, più agili rispetto al trasloco in un altro immobile, anche perché in molti casi i lavori si possono portare a termine continuando a occupare l'abitazione.

Normativa sull'Ampliamento della Casa

In fatto di interventi edilizi la norma principe, a livello nazionale, è il DPR 380/2001 (nella versione aggiornata e cogente) che, all'art. 3, elenca e definisce le tipologie di interventi edilizi. In fatto di unione di due appartamenti, il DPR indica che se si tratta di unità abitative già esistenti e non si prevedono ampliamenti di volume, l'intervento è classificabile come “manutenzione straordinaria”. Diverso è se a un appartamento si annette per esempio un garage per ricavare un’unica abitazione: in questo caso si è di fronte a “una ristrutturazione”. Occorre poi prendere in esame anche la normativa comunale e verificare che in ambito urbanistico e da Piano Regolatore Comunale o, a seconda delle Regioni, del Piano Operativo Comunale, l'unione di appartamenti sia consentita in quella zona (come di solito peraltro accade).

Pratiche e Permessi per Ampliare la Casa

Per unire due appartamenti esistenti, senza esecuzione di opere sulle strutture portanti né aumenti di volume, è possibile presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Altrimenti, in caso di ristrutturazione o manutenzione straordinaria con opere strutturali o aumenti di volume residenziale, occorrerà presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Nel caso siano necessarie opere edilizie esterne, come l’apertura o la chiusura di finestre, e l’immobile sia ubicato in area a vincolo paesaggistico, ai sensi del Codice Beni Culturali D.lgs. 42/2004, occorrerà acquisire anche l’Autorizzazione Paesaggistica. Se, invece, è l’edificio stesso ad essere classificato come Bene Culturale ai sensi degli articoli 10-11 del D.lgs. 42/2004 occorrerà il preventivo assenso delle Belle Arti all’esecuzione delle opere. Nel caso siano necessarie opere alle strutture, occorrerà anche redigere i calcoli strutturali e presentare la pratica al Genio Civile o, nel caso non vi siano uffici territoriali decentrati, presso il Comune stesso. In tutti i casi, a lavori ultimati, è poi necessario presentare in Catasto la pratica DOCFA per la fusione delle unità immobiliari in precedenza separate.

Servono Più Progettisti

Nell’unione di due appartamenti esistenti, riorganizzazione degli spazi, sicurezza statica e rifacimento degli scarichi sono cruciali. Oltre a un progettista d’interni, quindi, può essere necessario il contributo di altri professionisti, quali un termotecnico e un ingegnere.

Spese Maggiori

Le spese maggiori sono quelle per la riorganizzazione degli impianti. Spesso incidono anche i contributi sul costo di costruzione da corrispondere al Comune. Non è invece richiesto, per la fusione di abitazioni esistenti senza aumento di volume, il pagamento di oneri di urbanizzazione al Comune.

Detrazioni Fiscali

Le opere di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione rientrano tra quelle agevolabili, almeno fino al 31/12/2020, con una detrazione pari al 50% della spesa sostenuta (per un massimo di spesa detraibile di 96mila euro), recuperabile in dieci rate annuali di pari importo.

Annettere un Appartamento Adiacente: Progetti di Incremento in Orizzontale

Congiungere il proprio appartamento a un altro sullo stesso piano, in termini di impegno economico e di tempi di cantiere, è un’operazione relativamente semplice, che richiede però un’accurata revisione degli spazi. Annettere al proprio l’appartamento adiacente è, sulla carta, la situazione più favorevole, perché spesso non ci sono molti lavori strutturali da affrontare e l’impegno maggiore riguarda la riorganizzazione degli ambienti in pianta e la ricerca di una soluzione stilistica volta a rendere omogenei spazi prima distinti. Verranno inserite nuove pareti divisorie, magari in cartongesso, oppure vetrate scorrevoli; sicuramente sarà tamponato uno dei due ingressi e probabilmente sostituiti i rivestimenti esistenti anche per eliminare eventuali differenze di quota fra i pavimenti. Fra gli interventi da prevedere ci saranno certamente quelli sugli impianti, che andranno messi a norma e unificati sotto la stessa utenza, a meno che non vi siano esigenze diverse.

Esempio di Progetto: Mono + Bilocale = Comodo Trilocale con Due Bagni

Un piccolo appartamento di circa 24 mq è stato unito a uno adiacente di circa 58 mq. Si è cercato comunque di contenere i costi, per esempio limitando i lavori negli ambienti dove non vi era particolare necessità di eseguire modifiche importanti. Con uno sforzo progettuale e organizzativo notevole, le due unità sono state integrate in modo da non creare eccessivi disagi ai clienti e i lavori sono stati portati a termine in soli 45 giorni, con un investimento economico di 45mila euro per la parte edile.

Esempio di Progetto: Bilocale + Trilocale

Un bilocale e un trilocale sono stati uniti per ottenere un unico appartamento di 90 mq, molto luminoso. Con il nuovo layout si è anche risolto un vincolo strutturale rappresentato da un ingombrante pilastro con una trave inclinata di collegamento. Questo elemento, infatti, è stato sostituito con una libreria in ferro verniciato collegata direttamente alla cucina che ha reso l’ambiente più moderno, luminoso e godibile. La ristrutturazione completa è costata 80mila euro.

Esempio di Progetto: Ampliare Casa Unendo Due Appartamenti, in Futuro Facilmente Separabili

Le due abitazioni unite sono state predisposte per essere nuovamente separate in futuro. L’intervento di unione fra due unità immobiliari adiacenti ha portato alla realizzazione di un appartamento di 200 mq, organizzato in modo da ospitare una famiglia con quattro bambini. Chiave del progetto è stata la predisposizione degli spazi a un nuova, futura divisione dell’immobile, motivo per il quale la pianta non è stata stravolta. In questo intervento è stato necessario rinforzare i solai e sostituire finiture e serramenti, oltre agli impianti. È stato proprio l’aggiornamento di questi il capitolo più impegnativo: si presentavano frazionati ed era necessario inserire un sistema omogeneo. A mascherare l’origine frazionata dell’appartamento, anche il nuovo parquet in rovere spazzolato naturale posato a colla in tutto l’appartamento. Il costo dell’intervento è stato di 200mila euro.

Esempio di Progetto: Due Appartamenti Raccordati Strategicamente

La comunicazione ora avviene attraverso un passaggio ampio che collega la nuova zona giorno con la nuova cucina. Le parti strutturali dell’edificio non sono state invece modificate, come pure i bagni. Fra gli interventi più impegnativi vi è stata la necessità di livellare le quote dei pavimenti (che risultavano leggermente diverse) e di garantire omogeneità stilistica; fa eccezione il tappeto di piastrelle esagonali in gres che, raccordandosi all’esistente parquet risolve la zona di passaggio fra il primo appartamento e il secondo. L’importo delle sole opere edili è stato di circa 18mila euro.

Annettere un Appartamento in Verticale

L’annessione al proprio appartamento di locali posti al piano superiore, come anche quelli del sottotetto, comporta operazioni un po’ più articolate, a cominciare dall’apertura del passaggio nel solaio. Nel caso dell’unione di unità posizionate su livelli diversi, il ventaglio di possibilità si amplia, sia per la varietà di casi, come l’aggiunta di seminterrati o quella dei sottotetti, sia per i possibili, diversi vincoli strutturali da affrontare, che influenzano la nuova organizzazione degli spazi e incidono su costi e tempi. In questo ambito, possiamo fare rientare anche quegli interventi di recupero di mansarde magari già collegate al piano inferiore, ma talvolta non utilizzare a fini abitativi. In tutti i casi, sono soprattutto tre gli interventi più impegnativi: l’inserimento della scala di collegamento, l’unificazione degli impianti e, nel caso di sottotetto, l’apertura di nuove finestre sul tetto per garantire l’apporto corretto di luce e aria naturali. Considerando che gli ampliamenti verticali sono operazioni che riguardano la struttura dell’edificio, le normative a cui fare riferimento saranno più numerose, la progettazione più articolata e ampia e anche il percorso burocratico più complesso, benché molte Regioni abbiano da tempo emanato leggi ad hoc che prevedono non poche concessioni. Una volta risolte le questioni tecniche, l’obiettivo sarà poi quello di cercare una coerenza estetica tra le due unità, con un progetto di interior che le armonizzi.

Esempio di Progetto: Unire Più Piani in un Unico Appartamento

Due immobili separati, distribuiti su più piani e con dislivelli nelle pavimentazioni consistenti, sono stati uniti sia in direzione verticale sia laterale, con l’obiettivo di realizzare un’unica, articolata unità, all’occorrenza separabile in tre appartamenti indipendenti. Per questo sono rimasti attivi più accessi, ci sono tripli servizi e per le divisioni interne si è fatto ricorso anche a pareti scorrevoli. L’unità più piccola presentava una stanza su ogni livello (piano terra e primo) più un terrazzo alla quota maggiore. L’unità più grande era accessibile direttamente da una porta su strada che portava, tramite scala, subito al primo piano. Con il progetto, il secondo piano dell’immobile piccolo è stato scollegato dal resto e annesso all’unità grande. I primi piani di entrambi gli immobili sono stati messi in comunicazione con una nuova apertura nella muratura portante, mentre per i secondi piani è stato necessario aggiungere una scala di pochi gradini, in ferro, con funzione anche di contenimento, che compensa le differenze di quota a terra. L’intervento è costato in totale 130mila euro.

Esempio di Progetto: Annessione della Ex Portineria Sottostante

Una vecchia portineria non più utilizzata, collocata al piano terra di un condominio milanese degli anni Trenta, è stata annessa al piano superiore, per comporre un solo appartamento. Al piano terra è stata posizionata la cucina ed è stata inserita una scala in metallo che accompagna verso il piano superiore, occupato dalla zona notte e da uno spazio living, che comprende anche uno studio per il committente. La selezione attenta dei materiali ha seguito un percorso mosso dalla ricerca di una nuova omogeneità fra i due livelli; la pavimentazione in rovere del primo piano, ad esempio, richiama l’essenza usata per le ante della cucina del piano terra. Gli interventi edili hanno richiesto un investimento economico di circa 150mila euro.

Annettere il Sottotetto per Ampliare la Casa

Considerando che gli ampliamenti verticali sono operazioni che riguardano la struttura dell’edificio, le normative a cui fare riferimento saranno più numerose, la progettazione più articolata e ampia e anche il percorso burocratico più complesso, benché molte Regioni abbiano da tempo emanato leggi ad hoc che prevedono non poche concessioni. Una volta risolte le questioni tecniche, l’obiettivo sarà poi quello di cercare una coerenza estetica tra le due unità, con un progetto di interior che le armonizzi.

Ricavare Due Bagni da uno: Normative e Permessi

Avere un solo bagno, anche se ha uno spazio molto ampio, può essere limitante e riduttivo. Questo vale sia per una casa dove vive una famiglia numerosa sia per un’abitazione vissuta da una sola persona. Quando si è in tanti il doppio bagno potrebbe tornare utile per consentire una migliore organizzazione delle tempistiche. Avere due bagni è utile anche per una questione di privacy. Esistono normative specifiche che regolano le dimensioni minime di un bagno e indicano gli elementi che devono essere previsti all’interno di questo ambiente. In media, la superficie del bagno non dovrebbe essere inferiore ai 3,5 metri quadri. In alcuni casi, il primo bagno deve essere grande almeno 4 metri quadri, mentre in altri ne bastano 2. L’altezza non può essere inferiore ai 2,40 metri mentre il lato più corto dovrebbe avere una lunghezza di 1,20 metri.

Requisiti Essenziali per un Bagno a Norma

• Aerazione: Un bagno deve avere un buon sistema di aerazione. Se non è possibile garantire la presenza di una finestra, allora si deve sopperire con un impianto adeguato.
• Impianti: Il nuovo bagno deve possedere anche un impianto idrico, uno sanitario e uno elettrico rigorosamente a norma.
• Posizionamento WC: Il water deve essere collocato davanti alla colonna di scarico delle acque nere.

Permessi Necessari

I lavori di realizzazione di un secondo bagno modificano la planimetria dell’abitazione. Nella maggior parte dei casi, bisogna preparare la CILA per la ristrutturazione del bagno, ma potrebbe essere richiesta la SCIA. Dipende dal luogo e dal tipo di interventi da effettuare. A dire quale delle due è opportuno presentare sarà un esperto del team edile.

Costi e Detrazioni

Avere una risposta certa e sicura sui costi non è semplice perché ci sono svariati fattori che incidono sul prezzo finale della ristrutturazione. È possibile richiedere il bonus per la ristrutturazione del bagno per ammortizzare la spesa. Le agevolazioni fiscali in vigore sono in grado di supportare tante tipologie di intervento edilizio e di restyling della casa, soprattutto se sono previsti lavori di efficientamento energetico.

Aspetti Tecnici da Considerare

• Adduzione dell’acqua: Far arrivare l’acqua corrente, di solito, non è difficile, perché l’impianto funziona a pressione.
• Sanitrit: Te lo consiglio solo se non hai alternative.
• Ventilazione: Per garantire la ventilazione puoi anche installare una Vmc (ventilazione meccanica controllata) o un aspiratore centrifugo.
• Altezza minima: Per i locali accessori, come i bagni, è sufficiente un’altezza minima interna di 2,40 metri, anziché 2,70 metri.
• Sanitari: Quando realizzi un secondo bagno non sei obbligato a installare tutti i sanitari.

Progetti per Ricavare il Secondo Bagno

L’intervento che da un bagno ne ricava due è quasi sempre previsto nelle ristrutturazioni di appartamenti costruiti prima degli anni ’70, quando più spesso poteva essere previsto un solo locale di servizio anche in case di medie-grandi dimensioni. Per il secondo bagno, in molte zone d’Italia, le norme sono meno restrittive rispetto a quelle che riguardano il bagno principale della casa: sono ammesse dimensioni più contenute e l’aerazione attivata, in sostituzione di una finestra. Si può fare anche a meno del bidet, se c’è un wc a doppia funzione.

Esempio di Progetto: Bagno Lungo e Stretto

Se si parte da un bagno lungo e stretto, si può ottenere due bagni funzionali. Si può fare anche a meno del bidet, se c’è un wc a doppia funzione. Uno dei vincoli nella realizzazione di un locale di servizio in più è il collegamento del nuovo wc alla colonna di scarico esistente.

Esempio di Progetto: Doppio Ingresso

Per raggiungere l’obiettivo dell’intervento, ovvero dotare la casa di doppi servizi, sarebbe bastato dividere il bagno esistente (di ben 8,5 mq) con una nuova parete e aggiungere un accesso. Ma il progetto per ricavare il secondo bagno ha previsto di più, puntando a un livello massimo di comfort e volendo ottimizzare i costi e l’allestimento del cantiere.

Esempio di Progetto: Sdoppiare i Servizi

Nel progetto l’abitazione dispone in origine di una zona notte con tre camere ma un’unica stanza da bagno, raggiungibile dal corridoio. La ristrutturazione prevede la divisione di questa in due distinti servizi: uno è a uso esclusivo delle due camere, ma con accessi indipendenti, mentre l’altro mantiene l’ingresso originario.

Tabella Riepilogativa Permessi Edilizi

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