Schema Impianto Idraulico Condominiale: Componenti, Funzionamento e Manutenzione

L'impianto idraulico è un sistema essenziale in ogni edificio condominiale, garantendo l'approvvigionamento di acqua potabile e lo smaltimento delle acque reflue. Questo articolo esplora in dettaglio la struttura, il funzionamento e la manutenzione di un impianto idraulico condominiale, fornendo informazioni utili per proprietari, amministratori e tecnici del settore.

Cos'è un Impianto Idraulico?

L'impianto idraulico di un edificio comprende le reti di distribuzione di acqua potabile e non potabile per uso domestico, in particolare quello civile per lavarsi o per accumulo. In tutta la UE, come nella maggioranza del resto del mondo, l'acqua calda si trova a sinistra e quella fredda a destra.

Impianto Termico

L'impianto è considerato termico sopra i 5kW di potenza e se la sua destinazione d'uso è di climatizzazione degli ambienti durante tutte le stagioni. Sono gestiti da un apparecchio che produce calore tramite la combustione di materiale fossile come ad esempio le caldaie che funzionano a gas, pompe di calore a gas o apparecchi che bruciano il carbone o ad olio, etc.

Funzionamento dell'Impianto Idraulico

In linea generale, l’impianto idraulico ad uso civile si suddivide in due principali tipologie:

Adduzione e distribuzione dell’acqua (fredda e calda), proveniente da acquedotto o serbatoio.
Scarico delle acque nere, nella rete fognaria comunale, o, in assenza, in fossa settica.

Le acque condotte nello scarico possono essere suddivise in acque bianche (quelle provenienti da lavatrici, lavabi, docce, ecc.) ed acque nere (provenienti dagli scarichi nel wc).

Impianto di Adduzione e Distribuzione

L’impiego efficace dell’acqua all’interno di un edificio richiede un impianto di adduzione e distribuzione ben progettato e funzionale. Questo sistema è responsabile del trasporto dell’acqua potabile dalle fonti di approvvigionamento (serbatoi o reti pubbliche) verso i punti di utilizzo all’interno della struttura. In genere, l’impianto inizia con un contatore, un dispositivo di chiusura (saracinesca, rubinetto di arresto) e un filtro per garantire la qualità dell’acqua in ingresso, seguito da una pompa o da un sistema di pressurizzazione che assicura il flusso costante e adeguato.

Il percorso dell’acqua comprende tubazioni principali e diramazioni che portano ai vari punti di prelievo, come rubinetti, docce e apparecchi sanitari. È essenziale che queste tubazioni siano dimensionate correttamente per evitare perdite di pressione e garantire un flusso sufficiente in ogni punto della rete.

Per servire i vari punti di erogazione dell’acqua in un edificio, occorrono colonne verticali di maggiore sezione e reti di distribuzioni orizzontali ai vari piani. Le tubazioni di distribuzione possono essere in rame, rivestito in materiale plastico, o in PVC. Le colonne montanti devono, invece, avere una sezione via via decrescente verso l’alto e possono essere in acciaio zincato, polietilene ad alta densità (PEAD), in rame o in PVC.

Per l’impianto di distribuzione dell’acqua è preferibile la cosiddetta distribuzione a collettore, in cui ogni punto di erogazione è servito singolarmente da un unico tubo, senza giunzioni, che parte da un collettore centrale di distribuzione ed arriva alle singole utenze. In questo modo la chiusura di una singola utenza non pregiudica il funzionamento delle altre e si evitano giunture che sono spesso causa di perdite.

I collettori devono essere posizionati in una cassetta incassata dedicata, posta in un punto facilmente accessibile per eventuali operazioni di manutenzione. La stessa cassetta ospita un collettore per l’acqua calda ed uno per l’acqua fredda. Per dimensionare l’impianto di distribuzione e di carico occorre tener in conto le unità di carico (UC) dei singoli dispositivi che compongono l’impianto.

Impianto di Scarico

Questo sistema è progettato per convogliare le acque reflue provenienti da lavandini, docce, wc e altri apparecchi sanitari verso la rete fognaria o il sistema di trattamento delle acque reflue. Le tubazioni di scarico devono essere dimensionate correttamente per evitare intasamenti e garantire un flusso adeguato.

Spesso, le tubazioni di scarico sono realizzate in PVC o polipropilene, materiali che offrono resistenza alla corrosione e alla formazione di incrostazioni. È essenziale che l’angolazione delle tubazioni sia accuratamente calcolata per consentire il corretto deflusso delle acque reflue gravitazionalmente. Inoltre, l’installazione di dispositivi come sifoni e ventose previene l’ingresso di odori sgradevoli negli ambienti interni e contribuisce a mantenere il sistema igienico e funzionale nel tempo.

Tipologie di Impianti di Scarico

Gli impianti di scarico possono essere di due tipi:

A doppio tubo, cioè realizzati con due tubi distinti per lo scarico, per smaltire separate le acque nere e quelle bianche.
A tubo singolo nel quale confluiscono indistintamente le acque nere e quelle bianche.

Qualora fosse possibile, è sempre consigliabile avere un impianto di scarico a doppio tubo perché offre il vantaggio di una maggiore igienicità. Optando per questa soluzione, infatti, si evita che il riflusso e il cattivo odore delle acque nere, risalgano attraverso gli scarichi di lavandini, docce, vasche, ecc.

Ad ogni modo, per evitare il fenomeno del riflusso, esistono dei componenti di collegamento tra le singole apparecchiature igieniche e le condutture di scarico, costituite da un tubo ricurvo (in metallo, plastica o PVC) detto sifone. Il sifone può avere una forma ricurva a “pera”, a“ U”, oppure a “S”, che ospita sempre una piccola quantità d’acqua in grado di impedire il ritorno e l’uscita degli odori sgradevoli. Proprio a causa della sua forma ricurva, il sifone tuttavia rallenta il deflusso delle acque di scarico, favorendo talvolta il deposito delle sostanze in sospensione con conseguente ostruzione della condotta.

Per questo, i sifoni devono essere sempre ispezionabili e pulibili, in modo da poter asportare le sostanze che causano l’intasamento.

L’impianto di scarico è costituito da:

Tubazioni orizzontali con leggera pendenza (superiore all’ 1%) che collegano i singoli apparecchi di servizio ad una cassetta di ispezione.
Tubazione orizzontale, con pendenza superiore all’1%, che collega la cassetta di ispezione alla braga situata sotto al WC.
Colonna di scarico (o fecale) che si sviluppa verticalmente, destinata a ricevere le acque nere e a convogliarle nell’impianto fognario pubblico, previa il passaggio in un pozzetto d’ispezione.
Sfiato di ventilazione, collocato generalmente sulla copertura del fabbricato.

Apparecchiature Igieniche

Le apparecchiature che compongono l’impianto idraulico solitamente includono:

Lavello cucina: montato su staffe di acciaio o inserito in un mobile predisposto, il lavello deve essere posizionato in modo che il bordo superiore si trovi tra gli 80 e gli 85 cm dal pavimento.
Lavatrice e lavastoviglie: per la presa d’acqua destinata alla lavatrice o alla lavastoviglie, è necessario solitamente predisporre una presa d’acqua fredda.
Lavabo bagno: anche il lavabo del bagno può essere montato su staffe di acciaio, appoggiato su una colonna in porcellana, appoggiato o incassato ad un mobile bagno.
Vasca e doccia: la vasca, solitamente in ghisa o in acciaio smaltato, può essere scelta, nei prodotti di più recente fattura, in acrilico (o metacrilato), resina, vetroresina o corian.
Bidet: può essere appoggiato direttamente sul pavimento, filo muro oppure sospeso su staffe.
Vaso: il vaso può essere con scarico a pavimento o attacco a parete, sospeso o filo muro.

Riforma del Condominio e Legge 11 Dicembre 2012 n. 220

La Riforma del Condominio introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha ridisegnato gran parte degli articoli del Codice Civile, dal 1117 al 1138, fornendo così ai proprietari delle unità immobiliari, agli amministratori di condominio e agli altri condomini una serie di regole utili per gestire meglio gli spazi, gli impianti e i servizi comuni.

L’impianto idrico del condominio è l’insieme delle tubature destinate alla distribuzione dell’acqua alle singole utenze. Generalmente, l’impianto si compone di una conduttura principale ad anello, posta al piano più basso dell’edificio, che funge da collettore. Da questo collettore si diramano le colonne montanti che, salendo verticalmente, forniscono acqua alle unità immobiliari situate ai piani superiori.

Alla sommità di ogni colonna montante è installata una valvola per il richiamo dell’aria, utile nel caso di mancanza di flusso idrico. Per garantire una corretta e costante distribuzione dell’acqua a tutti i piani dell’edificio, l’impianto può essere dotato di un’autoclave, che deve essere considerata come una proprietà comune. La responsabilità della manutenzione di questa parte dell’impianto, quindi, spetta a tutti i condomini, i cui costi saranno ripartiti in base alle rispettive quote millesimali.

Invece, per quanto riguarda le parti private dell’impianto, ogni singolo proprietario è responsabile della manutenzione e del sostegno dei relativi costi. Di conseguenza, i proprietari non potranno pretendere che l’Amministratore si occupi delle riparazioni dei guasti che non riguardano le colonne montanti comuni.

Oneri di Conservazione, Riparazione e Manutenzione

Il condominio è tenuto a mantenere l’impianto idrico comune in buono stato di efficienza, trattandosi di un servizio essenziale e irrinunciabile. Gli oneri per la conservazione, la riparazione e la manutenzione dell’impianto sono normalmente ripartiti tra i condomini in base alle quote millesimali, salvo diverse disposizioni previste dal regolamento condominiale.

Secondo l’art. 1102 del Codice Civile, ogni condòmino ha il diritto di allacciarsi all’impianto comune dell’acqua, qualora la sua proprietà ne risulti sprovvista. Ogni spesa per l’allacciamento è a carico del condòmino richiedente e le opere dovranno essere eseguite senza danneggiare l’impianto e le parti comuni.

Ripartizione delle Spese

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese per l’acqua potabile, il criterio di distribuzione è diverso. Infatti, il consumo di acqua varia da condòmino a condòmino, a seconda dell’ampiezza della proprietà esclusiva, del numero di abitanti e della destinazione d’uso dell’immobile.

Per questo motivo, risulta illegittima una delibera assembleare che approvi la ripartizione delle spese per l’acqua sulla base delle sole quote millesimali. La distribuzione delle spese dovrà avvenire, infatti, in base ai consumi effettivi o all’uso potenziale che ciascun condòmino può fare dell’acqua, salvo accordi contrattuali diversi. L’installazione di contatori individuali per ciascun condòmino consente di determinare con precisione le spese che ogni proprietario dovrà sostenere, sulla base della lettura del proprio contatore. In assenza di contatori, il metodo di ripartizione più idoneo è quello basato sul numero degli abitanti dell’unità, indipendentemente dalla loro età.

Installazione dell’Autoclave

Nei condomini di notevoli altezze, può sorgere la necessità di installare un impianto autoclave per garantire un servizio idrico adeguato anche ai residenti dei piani più alti. Tuttavia, in alcuni casi, gli inquilini dei piani inferiori potrebbero non essere favorevoli alla spesa per l’installazione e la manutenzione dell’autoclave, ritenendo che non si tratti di un servizio essenziale.

In questi casi, spesso si sostiene che l’autoclave costituisca una “innovazione” dell’impianto. Tuttavia, questa argomentazione è infondata. L’autoclave non cambia la destinazione dell’impianto idrico, ma ne migliora l’efficienza. La spesa per l’installazione e la manutenzione va quindi ripartita tra tutti i condomini, in base alle rispettive quote millesimali, poiché l’autoclave rappresenta un servizio comune e indispensabile.

Sicurezza dell’Impianto

Per l’installazione, la trasformazione, l’ampliamento e la manutenzione degli impianti idrici, è obbligatorio rivolgersi a imprese abilitate. Al termine dei lavori, queste imprese sono tenute a rilasciare una dichiarazione di conformità degli impianti, attestando che i lavori sono stati eseguiti nel rispetto delle normative vigenti.

Impianto Autoclave Condominiale

Un impianto autoclave viene utilizzato per sfruttare una riserva d’acqua che viene accantonata per utilizzarla nei momenti di necessità. Sicché, quando pressione e flussi di acqua nel circuito idrico tendono a ridursi, entra in gioco l’autoclave nello stesso istante in cui qualcuno apre il rubinetto. Il sistema di autoclave impedisce così la carenza idrica. Nei condomini la presenza di un impianto autoclave diviene necessaria affinché la pressione e i flussi di acqua siano regolari a tutti i piani.

Componenti e Funzionamento di un Impianto Autoclave

Un impianto di autoclave è composto da:

Pompa elettrica: serve ad accrescere il livello della pressione dei flussi di acqua.
Pressostato: provvede ad accendere la pompa elettrica nell’istante in cui registra un particolare valore della pressione.
Serbatoio: in cui è contenuta l’acqua che proviene dalla rete idrica e che servirà nei momenti in cui manca l’erogazione di acqua.
Contenitore a pressione: è infine quel componente in cui è situata una camera d’aria detta il polmone dell’autoclave.

Il processo è piuttosto semplice. Nel serbatoio va a finire l’acqua fornita dalla rete idrica, che poi viene trasferita nella pompa elettrica. Questa pompa invia i flussi idrici alla camera d’aria, ovvero nel polmone. Camera d’aria e acqua si comprimono vicendevolmente in modo da far accrescere, anche a livelli elevati, la pressione dell’acqua. Grazie a tale processo, i flussi di acqua possono raggiungere i piani più alti del condominio a quantità e volumi necessari.

A controllare come funziona l’autoclave provvede il pressostato, che accende o spegne la pompa elettrica e quindi fa funzionare l’intero impianto.

Sul mercato esistono due tipi di impianti di autoclave condominiale, quello tradizionale e quello a inverter. Il primo è il più diffuso e la tecnica di funzionamento è quella anzidetta. Il secondo, l’impianto autoclave ad inverter, funziona come quello tradizionale, ma il cuore pulsante non è il pressostato ma l’inverter, una centralina elettrica che punta a rilevare istantaneamente i flussi ed i consumi idrici, e di conseguenza regola i giri del motore in maniera tale da mantenere costante i livelli di pressione.

Manutenzione di un Impianto Autoclave

Come tutti gli impianti idrici, anche un’autoclave ha bisogno di una manutenzione, e il tecnico adeguato per fare ciò è l’idraulico. L’intervento può basarsi su urgenze, ovvero se avviene un guasto all’interno dell’impianto, può essere preventivo in maniera tale da prevenire eventuali guasti, oppure ancora di ordinaria manutenzione dei componenti e/o dell’intero impianto di autoclave.

Nel corso della manutenzione di un’autoclave si vanno a rilevare i detriti all’interno della vasca o a controllare i livelli di pressione dell’impianto in modo tale che accensione e spegnimento avvengano nei reali momenti di necessità. In genere, è necessario che gli interventi di manutenzione avvengano in modo regolare.

La prima cosa da controllare è il vaso di espansione che regola la pressione dell’autoclave. Un altro intervento da effettuare nel corso della manutenzione dell’autoclave è la pulizia dei detriti e dei residui che l’acqua stessa trasporta all’interno delle tubazioni. Tali residui possono risultare dannosi al pressostato dell’impianto alterandone il funzionamento.

Disattivando l’alimentazione elettrica dell’autoclave è possibile pulire il pressostato, lasciando fuoruscire la pressione grazie all’apertura del rubinetto idrico posto al di sotto dell’autoclave.

Un’altra operazione necessaria è il controllo non soltanto dei flussi, ma anche della qualità dell’acqua che passa attraverso l’impianto e giunge ai rubinetti dei singoli condomini.

In base alle normative europee, infatti, l’acqua viene ritenuta un vero e proprio alimento. Pertanto tale intervento non solo è necessario dal punto di vista strettamente tecnico, ma serve soprattutto per tutelare la salute dei vari condomini.

Un altro aspetto di non poco conto da tenere presente è il ruolo dell’amministratore condominiale, che ha la responsabilità del corretto funzionamento di questo come di altri impianti in uso al condominio.

Costi di Manutenzione

Il costo della manutenzione di un impianto di autoclave condominiale è variabile. In genere, se ne tiene conto al momento dell’acquisto, proprio perché tale impianto ha una sua complessità che prevede l’intervento di un idraulico qualificato.

In genere tale spesa dipende dal tipo di autoclave che si intende installare e dalla reperibilità delle parti di ricambio. Mentre per gli impianti tradizionali il costo è accessibile e i pezzi di ricambio sono facilmente reperibili, nel caso degli impianti ad inverter la spesa della manutenzione è più elevata e i ricambi sono più difficili da trovare.

Sul costo della manutenzione incide anche la tipologia di condominio e la modalità di ripartizione della spesa fra i vari condomini. In generale, si applicano le quote millesimali e l’approvazione della spesa passa attraverso le decisioni prese in sede di assemblea condominiale.

Affinché si possa godere di una buona autoclave, è consigliabile installarla in modo perfetto ed in ambienti adeguati, scegliendo un modello affidabile caratterizzato da una facile manutenzione.

Norme UNI 9182 e UNI 9183

Le Norme che regolano il dimensionamento di un impianto sanitario di adduzione acqua fredda e calda sono la UNI 9182 e la UNI 9183.

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