Ristrutturazione Bagno: Diritti e Doveri di Inquilini e Proprietari
Affittare un immobile comporta una serie di diritti e doveri sia per il proprietario (locatore) che per l’inquilino (conduttore). Uno degli aspetti che più frequentemente genera dubbi e potenziali discussioni riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione, in particolare quelle straordinarie.
In linea di principio, il proprietario dell'immobile ha l'obbligo di garantire che l'appartamento dato in locazione sia senza vizi e utilizzabile per tutta la durata del contratto. Per questo è tenuto ad eseguire tutte le riparazioni che si rendono necessarie per guasti o eccessiva anzianità degli impianti, come stabilisce l'art. 1576 del Codice civile.
Il conduttore, come prevede il successivo art. 1577, ha l'obbligo di avvisare immediatamente il proprietario quando c'è necessità di interventi sull'impianto. In ogni caso, la legge non richiede espressamente che venga ripristinata la situazione precedente dal punto di vista estetico, ma solo che il guasto venga riparato il più presto possibile.
Manutenzione Ordinaria vs. Straordinaria
Per capire chiaramente cosa spetta all’uno e cosa all’altro, è fondamentale distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria:
- Manutenzione Ordinaria: Riguarda le riparazioni e gli interventi di piccola entità, resi necessari dall’uso quotidiano dell’immobile e dei suoi impianti. Si tratta generalmente di lavori per mantenere le cose nello stato in cui si trovano, senza sostituire parti essenziali. Solitamente, queste spese sono a carico dell’inquilino (conduttore), come specificato dall’art. 1609 c.c.
- Manutenzione Straordinaria: Comprende le riparazioni più importanti e onerose, necessarie per conservare la struttura e la funzionalità dell’immobile nel tempo. Questi interventi spesso riguardano parti strutturali, impianti principali (idrico, elettrico, riscaldamento) e non dipendono dall’uso diretto dell’inquilino, ma piuttosto dal deterioramento dovuto all’anzianità, a casi fortuiti (eventi imprevisti non imputabili a nessuno) o a difetti preesistenti. Salvo diverso accordo, queste spese sono a carico del proprietario (locatore), come previsto dall’art. 1576 c.c.
L’art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino).
Esempi di Ripartizione delle Spese
Ecco alcuni esempi di ripartizione delle spese, tenendo conto che le situazioni specifiche possono variare e che è sempre consigliabile fare riferimento al contratto di locazione:
- A carico dell'inquilino:
- Piccole riparazioni agli impianti idrici (es. sostituzione guarnizioni)
- Manutenzione di porte, finestre interne (es. lubrificazione, piccole riparazioni)
- Riparazioni minori dovute all’usura normale (es. sostituzione interruttori)
- Manutenzione ordinaria periodica e obbligatoria (es. controllo annuale caldaia)
- Piccole riparazioni dovute all’uso (es. sostituzione pomello doccia)
- A carico del proprietario:
- La riparazione o sostituzione di elementi dell’immobile deteriorati per normale invecchiamento e non per incuria dell’inquilino (es. sostituzione sanitari)
- Riparazione straordinaria o sostituzione dello scaldabagno/caldaia (es. guasto improvviso e importante agli impianti)
- Installazione iniziale o sostituzione completa del telaio delle zanzariere per vetustà (se erano già presenti all’inizio della locazione)
- Riparazione o sostituzione del box doccia (struttura, vetri) se danneggiato per vetustà o difetto originario
- Spese straordinarie deliberate dall’assemblea condominiale che riguardano interventi sulle parti comuni dell’edificio con carattere di straordinarietà (es. rifacimento facciata)
- Adeguamenti a normative di legge
- Riparazioni dovute a caso fortuito
Diritti del Conduttore in Caso di Riparazioni
L'art. 1584 c.c. stabilisce i diritti del conduttore in caso di riparazioni:
Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento.
Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
In casi di urgenza (per evitare danni maggiori a sé o all’immobile), l’inquilino può eseguire direttamente le riparazioni e chiedere il rimborso al proprietario, purché ne dia immediato avviso (art. 1577 c.c.).
Spese Condominiali
La L. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
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